Doctor Condominio

Los condominios, como comunidad humana, tienen necesidades que gestionar. Una de ellas es el manejo de los desechos. La administración, como parte de ese deber de educar a los condóminos y mostrar el liderazgo necesario para llevar a la comunidad a una mejor calidad de vida, puede promover algunas acciones para cumplir con la ley y generar un cambio positivo en la comunidad y en el distrito. El undécimo informe Estado de La Nación, del año 2005, señala algunos retos que es posible que hoy no hayamos aún resuelto: aumento de la cantidad de desechos, falta de conciencia ambiental – a pesar de iniciativas de educación -, carencia de prácticas generalizadas de reciclaje y reutilización -   a pesar de iniciativas aisladas -, delegación de la política pública en las municipalidades que no hancumplido la tarea y enfrentan la tradicional falta recursos. El índice de Gestión Municipal ha evaluado la gestión municipal con una calificación promedio de 45,6%. Bastante deficiente. El Min...

La morosidad en el pago de los aportes a los gastos comunes en condominio es un problema muy serio, ya que los ingresos que faltan deben ser compensados bien por demora en obras de mantenimiento, “saqueo” a los fondos de reserva o incluso hasta con incrementos en el presupuesto para cubrir el faltante de efectivo (como un simple subsidio temporal, aunque no se quiera ver así). Una de las medidas que más se aplica en condominio es cargar intereses. Lo primero que debe decirse es que no siempre esta tasa es clara. Algunos reglamentos solo hacen la enunciación de que se cargarán intereses sin definir su tipo. Para este primer caso de condominios existe interés legal: “…que es igual al que pague el Banco Nacional de Costa Rica por los certificados de depósito a seis meses plazo, para la moneda de que se trate .” ( Artículo 1163 del Código Civil ). La administración calculará estos intereses y los cargará a la cuenta. Los pagos que se reciban serán imputados primero al pago de esos ...

Desde la aprobación de la Reforma Procesal Laboral en julio de 2017, la prestación de servicios de seguridad en el mundo de los condominios se ha visto muy afectada. La reacción de los condominios ante la presión de los cambios indicidos por la ley (aunque no todos realmente introducidos por la ley) ha sido básicamente una de estas cuatro opciones: 1. Aprobar presupuestos ordinarios o extraordinarios con incrementos de entre un 40% a un 50% para poder cubrir los incrementos en el costo mensual del servicio de seguridad. 2. Reducir la presencia de seguridad humana e incrementar las tecnología (ya desde hace tiempo administraciones se cuestionaban si la seguridad humana es adecuada o suficiente ). Esto incluye reducción de turnos, puestos y hasta la eliminación total del servicio si el condominio es muy pequeño o no tiene capacidad económica. 3. Cambiar a empresas de seguridad que aún permanecen en la ilegalidad con tal de no afectar la cuota de gastos comunes (con el evidente r...

Hasta el año 2013, era consistente la Sala Constitucional en validar la suspensión del servicio de agua por morosidad ( ver aquí ). Con la resolución 2013-2084, del 13 de febrero de este año 2013 la Sala Constitucional expresamente señala: se deja expresa constancia en este pronunciamiento que se rectifica esa tesis, manteniendo únicamente aquella según la cual sólo el ente directamente encargado del aprovisionamiento del agua potable puede interrumpir el servicio con las condiciones establecidas en reiteradas sentencias de este Tribunal . En una revisión hemos encontrado cuatro resoluciones recientes que de alguna forma tienden a cambiar el criterio del año 2013 y regresar al anterior que permite el corte de agua, sin que haya claridad. En todos los casos hay un solo medidor que abastece a todo el condominio. Estas resoluciones 2014-8780, 2016-9044, 2016-13627 y 2016-14904 resuelven en este sentido cada una: En la 2014-8780, un arrendatario alega que por presunta falta de pago...

Un condominio es una forma de propiedad. No es una persona jurídica. Por lo menos no plenamente. Se le asigna una cédula jurídica en virtud del decreto de Asignación y expedición de Cédula de Persona Jurídica Nº 34691-J , aunque ya no se expide ese documento (circular D.R.P.J.-026-2008 ) Hay toda una discusión doctrinaria sobre este tema que las administraciones les interesará en puntos muy concretos. ¿Qué implica para un administración esta naturaleza particular del condominio? 1.- ¿Se puede obtener una “personería jurídica” de un condominio? Una “personería” es una certificación de las personas y poderes que representan a otra (en este caso a una propiedad). Sí puede obtenerse, pero hay que hacer una aclaración importante. En el sitio del Registro Público, no puede adquirirse una “personería” del condominio mediante su número de cédula . Lo que hay que hacer es obtener una certificación de la propiedad con su número de matriz. En este enlace hay un manual sobre cómo hace...

Muy lamentablemente con frecuencia observamos, al participar en asambleas de condominios en las que se va a elegir una administración, que se dan una serie de circunstancias que hacen que seleccione a la administración solo por ser el precio más bajo. Hay varias circunstancias que presionan para que esto suceda. En cuanto al condominio, evidentemente si la partida de administración es baja, constriñe a tener que elegir una administración de precio bajo. Pero este no es el principal problema, pues se resolvería con más dinero. El problema está en que no hay un conocimiento claro de qué es lo que se busca, cuales son los requerimientos de la administración de su condominio. Es cierto que hay condominios donde hacen carteles y licitaciones para seleccionar y contratar al proveedor del servicio de administración, sin embargo, los requisitos que han colocado, no siempre responden a necesidades reales del condominio, sino más bien a requisitos bruocráticos por cumplir. Conocer las par...

Las asambleas de propietarios son un momento de enorme importancia en la vida del condominio, no solamente por la razón legal obvia de que es el lugar en el que se toman las principales decisiones del condominio sino porque será en mucho el resultado de las dinámicas de convivencia que se hayan desarrollado. Cumplir con los requerimientos y mejores prácticas para convocar y realizar una asamblea de propietarios es el mínimo que siempre debe de cumplirse: Realizarla en la fecha debida (pues muchos reglamentos señalan las fechas de realización obligatoria), que sea generada la convocatoria por quien tenga esa autoridad y sea entregada en plazo según reglamento (pues la ley no impone ningún plazo), verificar la acreditación correcta de las personas participantes, cumplir con los mínimos legales de votaciones, asentar el acta debidamente en el libro respectivo y firmarla según indique en reglamento son algunos de esos requisitos. Hay que hacer notar que la ley no hace diferencia entre...