Doctor Condominio

Un elemento clave en el condominio es el tema del contrato del administrador. Veamos: ¿En su condominio hay contrato con el administrador? ¿Usted lo conoce? ¿Sabe si se está cumpliendo? Claro que es también frecuente que no haya contrato del todo. Las respuestas a estas preguntas debieran ser claras para cualquier condómino. En ocasiones no se valora el contrato con el administrador: porque se asume que basta con el nombramiento por parte de la asamblea (estamos hablando del caso del administrador que además es representante legal, nombrado por asamblea de condóminos), porque no se considera necesario, porque las partes prefieren que no lo haya y hasta porque realmente a nadie se le ocurrió, pues ven al administrador como un proveedor de servicios diferente . Debemos ser claros en que aunque no haya un contrato firmado, hay una relación contractual. En el momento en que el administrador asume su cargo, asume la obligación de cumplir con obligaciones, como las que estipulan los artículo...

Nuestra ley es clara en que las limitaciones a los derechos de los condóminos deben constar en el Reglamento de Condominio y Administración. Esto es así porque: El artículo 33 de esta ley indica que el Reglamento de Condominio y Administración deberá contener al menos: d) El uso de las cosas comunes, las limitaciones y las condiciones en que se ejercerá y, en general, los derechos y las obligaciones de cada propietario . El artículo 50 del reglamento a la ley ley 7933, decreto ejecutivo 32303, va en la misma línea: deben estar en el Reglamento de Condominio y Administración. Además el artículo 266 del Código Civil indica que: ARTÍCULO 266.- La propiedad y cada uno de los derechos especiales que comprende, no tienen más límites que los admitidos por el propietario y los impuestos por disposiciones de la ley . Siendo así, debe estar esa limitación al más alto nivel, sea el Reglamento de Condominio y Administración. Las asambleas de condóminos, si bien es cierto son idóneas para tomar acu...

Renunciar a un condominio puede ser una decisión difícil para una administración. Hay varias razones por las que suele suceder esto: 1.- Le deben dinero y si se va será aún más incierta la recuperación de los honorarios adeudados, o incluso hasta de sumas que haya prestado al condominio. 2.- Hay problemas que la administración cree que aún puede resolver. 3.- Hay un pequeño grupo de condóminos que le sigue solicitando que se quede y que no los deje. 4.- Es parte de un grupo desarrollador y no puede renunciar mientras esté en marcha el desarrollo. 5.- Es su primer cliente y si renuncia se queda sin nada. 6.- Es un cliente puente. Tal vez no le interesa tanto, pero será uno que le permita llegar a otro que sí le interesa. En todas estas razones está presente un elemento que suele ser poco considerado: el “tope de pérdida”. Este concepto recuerdo haberlo conocido a través del libro de Dale Carnegie “Cómo suprimir las preocupaciones”. Dale nos invita a definir desde antes un tope, un lími...

El cobro de cuotas de gastos comunes adeudadas suele tener algunas dificultades que es importante conocer para tener expectativas correctas. 1.- No es conveniente añadir otros conceptos distintos de las cuotas de gastos comunes y sus intereses a la certificación del saldo. El artículo 20 de la ley 7933 del 28/10/1999, ley reguladora de la propiedad en condominio, indica que “ Las cuotas correspondientes a los gastos comunes adeudadas por los propietarios, así como las multas y los intereses que generen, constituirán un gravamen hipotecario sobre la finca filial, solo precedido por el gravamen referente al impuesto sobre bienes inmueble s. “  Como se puede ver, aunque la hipoteca legal cubre TODAS las obligaciones que tenga con el condominio la filial, la redacción de este artículo 20 la restringe a las cuotas y las multas que generen. No se refiere a multas sancionatorias. Por eso no se debe incluir ese concepto, ni otros como el costo de la certificación, daños que haya causado, e...

En ocasiones nos hacen esta petición: “Queremos que usted nos organice la asamblea para que no la puedan apelar.” Primeramente, debemos aclarar que la apelación es un recurso, es decir requiere que exista un proceso y se le solicita un superior que revise algo que hizo un inferior. Pero no existe un superior de la asamblea de condóminos ni un proceso antes de que se inicie a objetar lo decidido por ella, así que el término correcto es impugnar. Una administración demuestra su profesionalismo también mediante el uso correcto de términos técnicos. Lo segundo es que es derecho de cualquier propietario que se considere afectado por lo decido por una asamblea, acudir a impugnar lo ahí decidido. Puede ser que impugne toda la asamblea o solo algún acuerdo específico o varios. Una impugnación lo que busca es que lo acordado por la asamblea sea anulado, es decir quede sin valor ni efecto alguno desde el momento en que se decidió. El solo hecho de que una asamblea incurra en nulidad no es garant...

A veces sucede que por desinterés, confusiones o incluso desconocimiento, un condominio queda abandonado legalmente. Eso se nota por ejemplo en condominios con muchos años sin representante legal. ¿Cómo reactivar y poner en orden el condominio? Hay varios pasos sencillos que deben y pueden llevarse a cabo: 1.- Libros legales: La actualización de la representación legal requerirá de libros legales, al menos del libro de Actas de Asamblea de Propietarios. La ley ley 7933 del 28/10/1999, ley reguladora de la propiedad en condominio, permite en su artículo 32 que: ARTÍCULO 32.- Si no existe administrador o este no actúa, o bien, si el administrador está incapacitado, cualquiera de los propietarios podrá ejecutar por sí solo los actos impostergables de conservación y administración. Con esta base, cualquier propietario puede solicitar la legalización (o reposición por extravío) de los libros legales si es que no están disponibles. Recordemos que son dos (Actas de Asamblea de Condóminos y C...

Es usual que con la llegada del nuevo año deseemos proponernos nuevas metas o hacer nuevos propósitos. Este año queremos proponerles algo diferente: nuevos hábitos. Es más fácil desear un objetivo abstracto (orden) que uno concreto (informes contables mensuales firmados con sus comprobantes totales digitalizados antes del día 8 de cada mes), porque la imaginación permite llenar los vacíos que tiene una palabra como “orden” y, a la larga, permitir justificar la indolencia en el compromiso alegando que eso nunca estuvo en el plan. Nada más sencillo que comprometerse a algo que luego uno sabe que podrá evitar. Mientras que si es preciso, como el segundo ejemplo, el compromiso es más fuerte porque es verificable y menos eludible.  De la misma manera, es más sencillo desear un objetivo concreto (como el de los informes) que comprometerse con los hábitos que harán ese compromiso algo real y casi inevitable. La razón es sencilla: el objetivo está allá lejos, en la meta y es fácil pensar q...