Doctor Condominio

Ayer fueron publicados en el sitio web del Ministerio de Salud la versión 9 de los lineamientos para condominios (enlace al sitio aquí , enlace en el repositorio de Doctor Condominio aquí ) En su primer borrador esta versión 9 tenía algunos problemas que comentamos desde la Asociación Costarricense de Administraciones de Condominios. Gracias a la intervención de la asociación se hicieron algunas mejoras como que: Se sustituyó “reuniones ordinarias y extraordinarias” por asambleas, que es el término correcto de acuerdo con la ley 7933 Se clarificó que burbuja no es núcleo familiar sino cohabitación Se clarificó que para asambleas rigen los lineamientos específicos para asambleas y reuniones de Juntas (enlace al sitio aquí , enlace al repositorio de Doctor Condominio aquí ) Quedó claro que no es que haya prohibición de salir, sino que se recomienda solamente de su casa para abastecerse de alimentos y/o medicamentos o si es estrictamente necesario, al menos que requiera trabajar, asisti

Así como en condominios tuvimos que aprender de facturación electrónica y de IVA hoy debemos enfrentarnos a los Cabys. Los Cabys son códigos únicos provenientes de un Catálogo de bienes y servicios. Estos códigos deben incorporarse en toda factura electrónica que se emita a partir del día 1 de diciembre de 2020 . Es distinto y adicional al Código de actividad tributaria con el cual se inscribe o registra ante la Dirección de Tributación ya sea como contribuyente o como mero declarante, tanto el condominio mismo como la administración. Usualmente los que se utilizan son: Condominio 702003: MANTENIMIENTO, REPARACION Y LIMPIEZA DE LOS SERVICIOS Y BIENES COMUNES DE LA PROPIEDAD EN CONDOMINIO. Administración 741402: ASESORAMIENTO EMPRESARIAL Y EN MATERIA DE GESTION Pueden verificar la correcta inscripción con la cédula jurídica de cada uno en: https://www.hacienda.go.cr/ATV/frmConsultaSituTributaria.aspx El fundamento legal del código Cabys es el anexo versión 4.3 sobre la

Los condominios, como las organizaciones y las personas mismas, en ocasiones nos desviamos de nuestros objetivos, para caer poco a poco, en un caos de desorganización y desorientación. Afortunadamente hay algunas señales que nos advierten de ese camino y que nos permiten cambiar. Algunas señales son: Inconsistencias, demoras o hasta ausencia de entrega de informes contables y de gestión. Vencimiento de la representación legal sin que haya una estrategia para salir de esa situación. Vencimiento, ausencia o discordancia importante con relación a la realidad, de contratos tanto laborales como comerciales. Mantenimientos necesarios demorados hasta el punto de que se vuelve normal la apariencia ruinosa o los fallos constantes de operación de equipos y sistemas. Descuido en la puntualidad, orden, limpieza y respeto de trabajadores y proveedores hacia las personas residentes. Numerosos correos y peticiones de todo tipo se van acumulando sin respuesta. No se convocan asambleas ni reuniones de

Una situación muy frecuente y delicada que debe enfrentar la administración es la tenencia de objetos en garajes o cocheras abiertas. Lamentablemente son pocas las ocasiones en que en un Reglamento de Condominio y Administración se regula la cantidad o tipo de objetos que pueden tenerse en los garajes. Normalmente se hace referencia a instrucciones o mandatos algo generales como el deber de no afectar la buena apariencia o más aún el genérico artículo 15 de nuestra ley 7933: ARTÍCULO 15.- Los propietarios de fincas filiales podrán establecer a su costa servicios para su uso exclusivo, siempre que no perjudiquen ni estorben a los demás. Usarán su propiedad de acuerdo con su destino conforme a la escritura constitutiva. Podrán segregarlas siempre que las partes segregadas cumplan todos los requisitos dispuestos en esta ley para las fincas filiales. No podrán destinarla a usos contrarios a la ley, la moral o las buenas costumbres, ni hacerla servir a otro objeto que el convenido expresame

  Las responsabilidades a las que se expone la administración de un condominio son de dos tipos: civiles y de los comerciantes. Inicialmente vamos a tratar el tema de la responsabilidad civil. Las responsabilidades civiles son aquellas que surgen en una relación civil, es decir donde no hay una actividad lucrativa o un acto de comercio regular de por medio. Este es el caso, por ejemplo, de un condómino que administra el condominio donde vive como un vecino más y no como parte de una actividad regular lucrativa, sea que haya o no contrato. La responsabilidad del tipo civil se basa en la atribución de un hecho que genera un resultado dañoso. Nuestro Código Civil la describe así: ARTÍCULO 1045.- Todo aquel que por dolo, falta, negligencia o imprudencia, causa a otro un daño, está obligado a repararlo junto con los perjuicios. La causa está en una acción (u omisión) dolosa (con intención y conocimiento del posible resultado) o de forma culposa (es decir, de forma negligente) que

En estos días muchos condominios están haciendo el trámite de solicitud de autorización del protocolo de uso de piscinas.  Esto es un requerimiento de los Lineamientos de condominios versión 6, 12-05-2020, que en su sección 5 indica: “ Se recomienda en el caso de piscinas, el uso de ellas por residentes de la misma filial, donde sus usos será descrito y regulado en los Protocolos de acuerdo a cada caso en particular; el cuál será elaborado por cada Condominio en particular y aprobado por la autoridad respectiva. ” Claramente ha generado mucha confusión el término “la autoridad respectiva”. ¿Es el área de salud que corresponda a la zona o es otro departamento del Ministerio de Salud? A algunas administraciones les han indicado que no corresponde a Salud sino al Ministerio de Vivienda y Asentamientos Humanos, pero éste se concentró en construcción de condominios solamente. De hecho, condominios ya construidos no existe como sector en las listas del gobierno ( ver aquí ) A los condomi

Ha sido publicada ya la ley que prorroga el plazo de nombramiento de administraciones y juntas hasta por un año. Esta ley es la 9866, que fue publicada en el Alcance 149 a la Gaceta 146 del 19 de junio de 2020. La ley establece dos elementos importantes: a)   Prórroga automática del plazo de nombramiento de las administraciones y juntas. La redacción no es la mejor ya que indica: “ Se tienen por prorrogados, hasta por un año adicional, los nombramientos que hayan vencido a partir del 1 de marzo de 2020 y venzan antes del 31 de diciembre de 2020, inclusive, o que deban realizar sus procesos de renovación de estructuras durante ese periodo, de los siguientes órganos y organizaciones sociales: (…) c) Las juntas directivas constituidas de conformidad con la Ley 7933, Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, de 28 de octubre de 1999, y sus administradores. ” ¿El plazo es por un año o hasta por un año? Es confuso este punto y con mayor razón por el párrafo final de este

Un tema que ha suscitado muchas dudas entre las administraciones es si la Fuerza Pública puede o no ingresar en condominio. Esta duda debe responderse exponiendo en qué casos puede ingresar ya que la regla es que no puede hacerlo . El Condominio es una propiedad privada y tiene protección constitucional Los condominios, como toda otra propiedad privada tienen una protección constitucional en cuanto al ingreso de extraños, aunque como es normal, este no es un derecho absoluto. La lectura del artículo 23 Constitucional nos empieza dar una luz de los supuestos en los que puede ingresar una persona a una propiedad privada que no sea suya: ARTÍCULO 23.- El domicilio y todo otro recinto privado de los habitantes de la República son inviolables. No obstante pueden ser allanados por orden escrita de juez competente, o para impedir la comisión o impunidad de delitos, o evitar daños graves a las personas o a la propiedad, con sujeción a lo que prescribe la ley. Por lo menos hay ya

Es bastante común que quien se atrasa en el pago de una obligación pecuniaria con el condominio sepa que habrá cargos adicionales por esa morosidad. ¿Aplica en algo la recién aprobada ley contra la usura? Lo primero que hay que tener en cuenta es que el condominio no es una entidad financiera sino una propiedad. Por lo tanto, no hay una relación de consumidores entre el condominio y los condóminos. Sí la hay entre los futuros compradores y el desarrollador, pero no con el condominio. Por eso las reglas relacionadas con las obligaciones y el pago del Código Civil son las que rigen con el condominio. Sabemos que quien adquiere en condominio queda sujeto al reglamento existente (artículo 34 de la Ley 7933 del 28/10/1999, Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio) y con ello sus obligaciones de sufragar los gastos de administración, conservación y operación de los servicios y bienes comunes (artículo 13 misma ley). Esta obligación que se asume puede ser extinguida mediante el pa

«Esta emergencia del Coronavirus nos ha obligado a replantearnos muchos conceptos para poder cumplir con los fines de las normas en contextos inéditos, y los condominios no han estado ajenos a esta situación. Los condominios toman sus decisiones más importantes en Asamblea de Condóminos, pues son competencia de esa Asamblea “las resoluciones sobre asuntos de interés común, no comprendidas dentro de las facultades y obligaciones del administrador.” (Artículo 24 de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio. Estas Asambleas tienen formalidades de convocatoria, frecuencia, etc., que deben estar definidas en el Reglamento del Condominio, porque así lo exige es misma ley: ARTÍCULO 33.- El reglamento de condominio y administración deberá contener, como mínimo, disposiciones sobre los siguientes puntos: (…) c) La frecuencia con que se reunirá la Asamblea de Propietarios, la forma de convocarla, la persona que presidirá las reuniones y el procedimiento para designarla. Además, par

Finalmente, luego de varios días con mucha presión por parte de condóminos tenemos lineamientos versión 5 que avanzan hacia una apertura controlada y gradual. 1.- Sin cambios. Muchas cosas permanecen, como la prestación del servicio de la administración y reuniones prefiriendo la virtualidad y con medidas de limpieza y desinfección, así como deberes de rotulación y cumplimiento de protocolos de estornudos y tos.  Eventos masivos : Los eventos masivos, de carácter comercial o social, en áreas comunes o privadas, programados para los meses que indica el DECRETO 42227, deben ser cancelados. Se aclara que no es el decreto 42227 el que ha puesto esas fechas pero dentro de lo que se conservó, se conservó el error en la norma. Reservas de áreas comunes : No se permite hacer uso de las áreas comunes recreativas construidas como los son (casa club, azoteas, jacuzzi, rancho BBQ, salas de cine, sala de masaje, sala de eventos, etc.). Es decir, siguen como hasta ahora. Proveed