Doctor Condominio

Ser parte de un condominio implica necesariamente el deber de contribuir a los gastos comunes. Específicamente y con meridiana claridad el artículo 13 de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio así lo señala: “ Los propietarios estarán obligados a sufragar los gastos de administración, conservación y operación de los servicios y bienes comunes .” Con frecuencia se utiliza el concepto de “cuota de mantenimiento”, terminología sin duda desafortunada, ya que no solo cubrirá gastos de mantenimiento propiamente, sino, gastos comunes en general, destinados a las necesidades indicadas en el artículo anterior (administración, conservación y operación de los servicios y bienes comunes). Es de vital importancia eliminar un mito jurídico que se escucha con frecuencia y es que “La Ley dice que se paga por metro cuadrado”. Falso. La ley delega en el Reglamento de Condominio y Administración, la definición de esta cuota: ARTÍCULO 33.- El reglamento de condominio y administración d...

Por tercera vez hemos tenido el honor de ser invitados al Congreso Latinoamericano de Propiedad Horizontal Región Caribe . Los días 17 y 18 de octubre pasados se dieron cita en la bella ciudad costera de Barranquilla, en Colombia, cientos de personas para compartir experiencias sobre la propiedad horizontal y continuar construyendo en conjunto una mayor profesionalización de este importante sector inmobiliario con el que miles de personas tienen relación diariamente solo en Costa Rica. Ignacio Alfaro y Horacio Torres Berdugo, de APH Administraciones, organizadores del evento Nuestra ponencia en esta ocasión fue acerca de la gestión de la calidad de vida en la propiedad en condominio . Este concepto de calidad de vida se escucha con frecuencia como uno de los objetivos de quienes adquieren o desea residir en condominio, pero no se alcanzará si no es a partir de esfuerzos compartidos, sostenidos y dirigidos expresamente a poder lograr experimentar y mantener una calidad de ...

El Reglamento de Condominio y Administración es el conjunto de normas básicas que obligan a los condóminos. Nuestro Código Civil indica que: “ La propiedad y cada uno de los derechos especiales que comprende, no tienen más límites que los admitidos por el propietario y los impuestos por disposiciones de la ley .” (Artículo 266). El Reglamento de Condominio y Administración impone una serie de limitaciones que han sido aceptadas por el propietario pues: “ Quien adquiera derechos en un condominio quedará sujeto al reglamento existente .“ (Artículo 34, ley 7933, Reguladora de la Propiedad en Condominio. En algún momento hemos compartido algunas ideas para evitar la reforma del reglamento , sin embargo, hay casos en los que no hay más remedio que modificar el reglamento existente . La modificación del Reglamento implica, siempre y en todos los casos el voto afirmativo del cien por ciento del valor total del condominio. Cada filial vota según su porcentaje por ley (artículo 24, l...

Viene del artículo de la edición anterior:  Adquisiciones seguras en condominio I 6.- Inspección de avance y recepción de obra Muy relacionado con el punto anterior sobre la capacidad y conocimiento para poder evaluar a un proveedor, la administración debe poder inspeccionar el avance y la recepción de la obra. Si es un producto o servicio técnico especializado debe contarse con una persona con la capacidad y los conocimientos necesarios para evaluar el avance, validar el entregable (si cumple con los requerimientos) y confirmar el cumplimiento del alcance (lo que se contrató y se espera recibir). Con frecuencia se observan administraciones que reciben obras técnicas de ingeniería sin tener los conocimientos para hacerlo y eso es algo que una administración diligente nunca debe hacer pues asume una enorme responsabilidad. 7.- Garantías y servicio posventa Si se ha hecho una buena contratación, es de esperar que el resultado sea excelente, pero por muchas razones, a pes...

Un condominio requiere continuamente bienes y servicios, y la administración debe estar en capacidad de hacer una compra segura. En ocasiones las adquisiciones terminan mal por muchas razones: proveedores que no cumplen con las expectativas o que no completan (a veces del todo) su entrega por falta de capacidad o simple irresponsabilidad. En otros casos, las adquisiciones sufren problemas de calidad y a esto se suma que las garantías pueden estar ausentes, no estar claras o si lo están, no se cumplen. Una administración puede y debe hacer compras seguras en condominio si sigue algunas pautas básicas: 1.- Haga la tarea previamente Una administración diligente tendrá previamente una lista de proveedores de los servicios más usuales que requerirá, clasificados por la calidad de su producto y servicio de respuesta ante emergencias, por ejemplo. Lógicamente, si se tiene que vigilar la atención y operación de una máquina, debería tenerse a mano una lista de proveedores que atiende...

A pesar de que las administraciones, y en especial quienes se dedican a ello de forma profesional, están para servir al condominio, lamentablemente una queja muy frecuente es que las administraciones o juntas administradoras no responden peticiones. Por eso es de vital importancia qué hacer al respecto. En una búsqueda en el nuevo sistema NEXUS del Poder Judicial , sólo encontramos una sentencia de la Sala Constitucional sobre derecho de petición que se estima violado, contra un condominio. La sentencia 07007 - 2006 , de 19 de Mayo del 2006, indica que ni es persona de derecho público ni está en una situación de poder y por eso declara sin lugar el amparo. Tomando en cuenta el artículo 31 de la ley 7933 que indica que: “ Las medidas y disposiciones tomadas por la administración dentro de sus facultades serán obligatorias para todos los propietarios, a menos que la Asamblea las modifique o revoque ”, y sabiendo que las decisiones sobre los elementos comunes no pueden ser tomadas ni...

Sea por manifestaciones con bloqueos o por eventos de la naturaleza, pueden tener lugar emergencias y es responsable prepararse ante ellas para evitar o minimizar los riesgos. Este es un conjunto de consejos cuya intención es provocar una reflexión y acción preventiva y no un plan de emergencias formal. Asesórese siempre con personal calificado. 1.- Asegure su movilidad : Mantenga cargados de combustible sus vehículos, sin permitir que baje del 50% de capacidad el tanque de combustible y reduciendo sus recorridos a lo estrictamente necesario. Si tiene bicicleta asegúrese de su funcionamiento y disponibilidad. Conozca varias rutas de acceso y salida de su vivienda y trabajo, sobre todo considere puntos críticos como puentes y pasos estrechos que pueden quedar fácilmente obstaculizados. Descargue y aprenda a utilizar aplicaciones de tráfico en tiempo real como Waze ( descargar aquí ) o similares, así como de servicios privados de transporte como Uber ( descargue aquí ). Consulte el ...