Doctor Condominio

Nuestro concepto de Justicia de “ dar a cada quien lo que le corresponde ”, comprende no hacer daño a nadie, o, en caso de que eso suceda, indemnizar a quien lo ha sufrido. El Código Civil establece esta obligación general en el artículo 1045 : Todo aquel que por dolo, falta, negligencia o imprudencia, causa a otro un daño, está obligado a repararlo junto con los perjuicios. Para que haya un deber de repararlo, deben darse dos elementos claramente diferenciados: que haya un daño (y un perjuicio, sean las consecuencias prolongadas del daño) y que haya una razón por la cual alguien deba ser responsable de él. Un ejemplo de un daño puede ser un bien común dañado por una colisión, molestias por el comportamiento inadecuado de una mascota o por vecinos que fuman o bien la falta de fondos en un presupuesto por la falta de pago de las obligaciones comunes. En esos casos hay un daño que el condominio (o un condómino, sea un propietario) ha sufrido. La razón por la que alguien pued...

El 4 de diciembre de 2018 fue publicada la ley 9635, llamada Ley de Fortalecimiento de las Finanzas Públicas , mejor conocida como Plan Fiscal, la cual fue objeto de una fuerte y muy publicitada discusión durante todo este año que recién ha concluido. La ley aprobada opera una reforma sobre la ley 6826, Ley del Impuesto General sobre las Ventas convirtiendo el impuesto en uno de base más amplia, pues ahora cubrirá prácticamente la totalidad de bienes y servicios, a partir de julio de 2019 Normalmente la afectación al condominio lo será como consumidor o adquirente de bienes y servicios y no como prestador, aunque no es imposible legalmente que haya condominios que presten servicios gravados. La tarifa se mantiene en un 13% y se contemplan únicamente excepciones de tarifa reducida para servicios de salud, educación privada, medicamentos y productos de la Canasta Básica . Condominio como contribuyente Los ingresos por cuotas comunes no están cubiertos por este impuesto, pues ...

Ser parte de un condominio implica necesariamente el deber de contribuir a los gastos comunes. Específicamente y con meridiana claridad el artículo 13 de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio así lo señala: “ Los propietarios estarán obligados a sufragar los gastos de administración, conservación y operación de los servicios y bienes comunes .” Con frecuencia se utiliza el concepto de “cuota de mantenimiento”, terminología sin duda desafortunada, ya que no solo cubrirá gastos de mantenimiento propiamente, sino, gastos comunes en general, destinados a las necesidades indicadas en el artículo anterior (administración, conservación y operación de los servicios y bienes comunes). Es de vital importancia eliminar un mito jurídico que se escucha con frecuencia y es que “La Ley dice que se paga por metro cuadrado”. Falso. La ley delega en el Reglamento de Condominio y Administración, la definición de esta cuota: ARTÍCULO 33.- El reglamento de condominio y administración d...

Por tercera vez hemos tenido el honor de ser invitados al Congreso Latinoamericano de Propiedad Horizontal Región Caribe . Los días 17 y 18 de octubre pasados se dieron cita en la bella ciudad costera de Barranquilla, en Colombia, cientos de personas para compartir experiencias sobre la propiedad horizontal y continuar construyendo en conjunto una mayor profesionalización de este importante sector inmobiliario con el que miles de personas tienen relación diariamente solo en Costa Rica. Ignacio Alfaro y Horacio Torres Berdugo, de APH Administraciones, organizadores del evento Nuestra ponencia en esta ocasión fue acerca de la gestión de la calidad de vida en la propiedad en condominio . Este concepto de calidad de vida se escucha con frecuencia como uno de los objetivos de quienes adquieren o desea residir en condominio, pero no se alcanzará si no es a partir de esfuerzos compartidos, sostenidos y dirigidos expresamente a poder lograr experimentar y mantener una calidad de ...

El Reglamento de Condominio y Administración es el conjunto de normas básicas que obligan a los condóminos. Nuestro Código Civil indica que: “ La propiedad y cada uno de los derechos especiales que comprende, no tienen más límites que los admitidos por el propietario y los impuestos por disposiciones de la ley .” (Artículo 266). El Reglamento de Condominio y Administración impone una serie de limitaciones que han sido aceptadas por el propietario pues: “ Quien adquiera derechos en un condominio quedará sujeto al reglamento existente .“ (Artículo 34, ley 7933, Reguladora de la Propiedad en Condominio. En algún momento hemos compartido algunas ideas para evitar la reforma del reglamento , sin embargo, hay casos en los que no hay más remedio que modificar el reglamento existente . La modificación del Reglamento implica, siempre y en todos los casos el voto afirmativo del cien por ciento del valor total del condominio. Cada filial vota según su porcentaje por ley (artículo 24, l...

Viene del artículo de la edición anterior:  Adquisiciones seguras en condominio I 6.- Inspección de avance y recepción de obra Muy relacionado con el punto anterior sobre la capacidad y conocimiento para poder evaluar a un proveedor, la administración debe poder inspeccionar el avance y la recepción de la obra. Si es un producto o servicio técnico especializado debe contarse con una persona con la capacidad y los conocimientos necesarios para evaluar el avance, validar el entregable (si cumple con los requerimientos) y confirmar el cumplimiento del alcance (lo que se contrató y se espera recibir). Con frecuencia se observan administraciones que reciben obras técnicas de ingeniería sin tener los conocimientos para hacerlo y eso es algo que una administración diligente nunca debe hacer pues asume una enorme responsabilidad. 7.- Garantías y servicio posventa Si se ha hecho una buena contratación, es de esperar que el resultado sea excelente, pero por muchas razones, a pes...

Un condominio requiere continuamente bienes y servicios, y la administración debe estar en capacidad de hacer una compra segura. En ocasiones las adquisiciones terminan mal por muchas razones: proveedores que no cumplen con las expectativas o que no completan (a veces del todo) su entrega por falta de capacidad o simple irresponsabilidad. En otros casos, las adquisiciones sufren problemas de calidad y a esto se suma que las garantías pueden estar ausentes, no estar claras o si lo están, no se cumplen. Una administración puede y debe hacer compras seguras en condominio si sigue algunas pautas básicas: 1.- Haga la tarea previamente Una administración diligente tendrá previamente una lista de proveedores de los servicios más usuales que requerirá, clasificados por la calidad de su producto y servicio de respuesta ante emergencias, por ejemplo. Lógicamente, si se tiene que vigilar la atención y operación de una máquina, debería tenerse a mano una lista de proveedores que atiende...