Doctor Condominio

Una situación muy frecuente y delicada que debe enfrentar la administración es la tenencia de objetos en garajes o cocheras abiertas. Lamentablemente son pocas las ocasiones en que en un Reglamento de Condominio y Administración se regula la cantidad o tipo de objetos que pueden tenerse en los garajes. Normalmente se hace referencia a instrucciones o mandatos algo generales como el deber de no afectar la buena apariencia o más aún el genérico artículo 15 de nuestra ley 7933: ARTÍCULO 15.- Los propietarios de fincas filiales podrán establecer a su costa servicios para su uso exclusivo, siempre que no perjudiquen ni estorben a los demás. Usarán su propiedad de acuerdo con su destino conforme a la escritura constitutiva. Podrán segregarlas siempre que las partes segregadas cumplan todos los requisitos dispuestos en esta ley para las fincas filiales. No podrán destinarla a usos contrarios a la ley, la moral o las buenas costumbres, ni hacerla servir a otro objeto que el convenido expresame...

  Las responsabilidades a las que se expone la administración de un condominio son de dos tipos: civiles y de los comerciantes. Inicialmente vamos a tratar el tema de la responsabilidad civil. Las responsabilidades civiles son aquellas que surgen en una relación civil, es decir donde no hay una actividad lucrativa o un acto de comercio regular de por medio. Este es el caso, por ejemplo, de un condómino que administra el condominio donde vive como un vecino más y no como parte de una actividad regular lucrativa, sea que haya o no contrato. La responsabilidad del tipo civil se basa en la atribución de un hecho que genera un resultado dañoso. Nuestro Código Civil la describe así: ARTÍCULO 1045.- Todo aquel que por dolo, falta, negligencia o imprudencia, causa a otro un daño, está obligado a repararlo junto con los perjuicios. La causa está en una acción (u omisión) dolosa (con intención y conocimiento del posible resultado) o de forma culposa (es decir, de forma negligente) ...

En estos días muchos condominios están haciendo el trámite de solicitud de autorización del protocolo de uso de piscinas.  Esto es un requerimiento de los Lineamientos de condominios versión 6, 12-05-2020, que en su sección 5 indica: “ Se recomienda en el caso de piscinas, el uso de ellas por residentes de la misma filial, donde sus usos será descrito y regulado en los Protocolos de acuerdo a cada caso en particular; el cuál será elaborado por cada Condominio en particular y aprobado por la autoridad respectiva. ” Claramente ha generado mucha confusión el término “la autoridad respectiva”. ¿Es el área de salud que corresponda a la zona o es otro departamento del Ministerio de Salud? A algunas administraciones les han indicado que no corresponde a Salud sino al Ministerio de Vivienda y Asentamientos Humanos, pero éste se concentró en construcción de condominios solamente. De hecho, condominios ya construidos no existe como sector en las listas del gobierno ( ver aquí ) A los con...

Ha sido publicada ya la ley que prorroga el plazo de nombramiento de administraciones y juntas hasta por un año. Esta ley es la 9866, que fue publicada en el Alcance 149 a la Gaceta 146 del 19 de junio de 2020. La ley establece dos elementos importantes: a)   Prórroga automática del plazo de nombramiento de las administraciones y juntas. La redacción no es la mejor ya que indica: “ Se tienen por prorrogados, hasta por un año adicional, los nombramientos que hayan vencido a partir del 1 de marzo de 2020 y venzan antes del 31 de diciembre de 2020, inclusive, o que deban realizar sus procesos de renovación de estructuras durante ese periodo, de los siguientes órganos y organizaciones sociales: (…) c) Las juntas directivas constituidas de conformidad con la Ley 7933, Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, de 28 de octubre de 1999, y sus administradores. ” ¿El plazo es por un año o hasta por un año? Es confuso este punto y con mayor razón por el párrafo final de ...

Un tema que ha suscitado muchas dudas entre las administraciones es si la Fuerza Pública puede o no ingresar en condominio. Esta duda debe responderse exponiendo en qué casos puede ingresar ya que la regla es que no puede hacerlo . El Condominio es una propiedad privada y tiene protección constitucional Los condominios, como toda otra propiedad privada tienen una protección constitucional en cuanto al ingreso de extraños, aunque como es normal, este no es un derecho absoluto. La lectura del artículo 23 Constitucional nos empieza dar una luz de los supuestos en los que puede ingresar una persona a una propiedad privada que no sea suya: ARTÍCULO 23.- El domicilio y todo otro recinto privado de los habitantes de la República son inviolables. No obstante pueden ser allanados por orden escrita de juez competente, o para impedir la comisión o impunidad de delitos, o evitar daños graves a las personas o a la propiedad, con sujeción a lo que prescribe la ley. Por lo menos hay ya ...

Es bastante común que quien se atrasa en el pago de una obligación pecuniaria con el condominio sepa que habrá cargos adicionales por esa morosidad. ¿Aplica en algo la recién aprobada ley contra la usura? Lo primero que hay que tener en cuenta es que el condominio no es una entidad financiera sino una propiedad. Por lo tanto, no hay una relación de consumidores entre el condominio y los condóminos. Sí la hay entre los futuros compradores y el desarrollador, pero no con el condominio. Por eso las reglas relacionadas con las obligaciones y el pago del Código Civil son las que rigen con el condominio. Sabemos que quien adquiere en condominio queda sujeto al reglamento existente (artículo 34 de la Ley 7933 del 28/10/1999, Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio) y con ello sus obligaciones de sufragar los gastos de administración, conservación y operación de los servicios y bienes comunes (artículo 13 misma ley). Esta obligación que se asume puede ser extinguida mediante el pa...

«Esta emergencia del Coronavirus nos ha obligado a replantearnos muchos conceptos para poder cumplir con los fines de las normas en contextos inéditos, y los condominios no han estado ajenos a esta situación. Los condominios toman sus decisiones más importantes en Asamblea de Condóminos, pues son competencia de esa Asamblea “las resoluciones sobre asuntos de interés común, no comprendidas dentro de las facultades y obligaciones del administrador.” (Artículo 24 de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio. Estas Asambleas tienen formalidades de convocatoria, frecuencia, etc., que deben estar definidas en el Reglamento del Condominio, porque así lo exige es misma ley: ARTÍCULO 33.- El reglamento de condominio y administración deberá contener, como mínimo, disposiciones sobre los siguientes puntos: (…) c) La frecuencia con que se reunirá la Asamblea de Propietarios, la forma de convocarla, la persona que presidirá las reuniones y el procedimiento para designarla. Además, par...