Doctor Condominio

Es muy frecuente que se analice y comente sobre los derechos de los condóminos y los deberes de las administraciones de los condominios, pues es un enfoque importante pero no es completo. También existen los deberes de los condóminos. En un caso reciente, se cuestionó por parte de un condómino una Asamblea, alegando varios motivos. Deseamos destacar uno: la ausencia de notificación a su representada de la convocatoria a asamblea de condóminos. El Reglamento de Condominio y Administración tenía pocas normas sobre convocatoria de asambleas, lo cual es un problema muy frecuente al que las administraciones deben enfrentarse. Sin embargo, incluía una norma en la que le establecía a los condóminos el deber de reportar a la administración una dirección para ser notificados de asuntos del condominio, incluyendo la convocatoria a asambleas. La disputa versaba sobre si había sido o no debidamente notificada de la convocatoria a la asamblea, la representada por el condómino. La administraci...

Un elemento que se suele documentar muy mal es la lista o registro de propietarios antes de una Asamblea de Condóminos y veremos qué se puede hacer para corregir las fallas usuales .   Una Asamblea de Condóminos es, como su nombre lo indica, aquella en la que participan los condóminos, es decir, las personas que tienen en el Registro Inmobiliario su derecho de propiedad inscrito.   Además de la persona propietaria como persona física, identificable con cédula de identidad, pasaporte o cedula de residencia, bien puede ser que la persona propietaria sea una persona jurídica, como una sociedad, una asociación, o una sociedad civil, entre muchos tipos de persona jurídica. En algunos casos esta persona jurídica es propietaria debido a un contrato celebrado, como sucede con los fideicomisos de garantía en los que, para garantizar un crédito, en vez de imponer una hipoteca sobre la propiedad, se traspasa a una fiduciaria, que custodiará la propiedad hasta la cancelación del crédit...

Es un deseo común de condóminos y administraciones, poder realizar una asamblea con alta asistencia, con decisiones claras tomadas y en el menor tiempo posible. Es por ello que queremos compartir algunas recomendaciones para mejorar la realización de asambleas.  1.- Registro Previo: Promover el registro previo reduce los tiempos de espera al ingresar a Asamblea (sea presencial o virtual), permite corregir errores o carencias en los documentos para no dejar por esa causa excluida a alguna persona de participar, da una idea anticipada del posible quórum y su impacto logístico y, sobre todo, instaura un orden y responsabilidad. Una asamblea no es un evento social al que uno se acerca como para ver qué están haciendo. Es un acto con trascendencia legal al que se debe asistir con preparación. La acreditación previa, otorgando algún tipo de pase de entrada es una práctica altamente recomendable. Quienes no lo hagan verán quizás su ingreso demorado por el proceso de registro.  2.- En...

El 21 de abril de 2022, fue aprobado en segundo debate el proyecto de ley numero 22.086 de REFORMA DEL ARTÍCULO 27 DE LA LEY N.° 7933 LEY REGULADORA DE LA PROPIEDAD EN CONDOMINIO DE 28 DE OCTUBRE DE  1999 Y SUS REFORMAS la cual va orientada a modificar dos incisos del artículo 27, referidos a las mayorías mínimas necesarias para aprobar algunos acuerdos en Asamblea de Condóminos .   Inicialmente hay que recordar que la propiedad en condominio es diferente a la propiedad ordinaria porque se compone de dos elementos inseparables: la filial o unidad privativa y la participación en la propiedad común. Por eso hay “ condominio ” (que significa dominio compartido) : porque hay una propiedad, la común, que pertenece a todos los propietarios d e filiales, según el tamaño de su filial.   Así , si alguien es propietario de una filial que representa el 2% del condominio, será propietario de su filial y además del 2% de las áreas y bienes comunes. Este porcentaje el Regist...

  Las restricciones sanitarias por el coronavirus y el riesgo de contraer la enfermedad COVID-19, han ido evolucionando conforme cambia el estado epidemiológico. Desde principios de abril de 2022 el lineamiento específico para condominios ha sido derogado. Para ayuda de condóminos y administraciones, este es un inventario de las restricciones que siguen vigentes:   1.- Estado de emergencia: el decreto 42227 - MP – S , que declara estado de emergencia nacional en todo el territorio de la República de Costa Rica, debido a la situación de emergencia sanitaria provocada por la enfermedad COVID-19, sigue vigente. Este decreto es el que es sustento, por ejemplo de   la prórroga de nombramientos en condominio ( ley 9866, art. 3 ).  Medida vigente : prórroga de nombramientos, en el tanto se cumpla con las condiciones indicadas en esa ley (como que  no se haya podido  celebrar la asamblea, entre otras). 2.- Medidas de restricción de eventos masivos: Siguen vig...