Doctor Condominio

El condominio tiene una naturaleza jurídica cuyos elementos aún están abiertos a discusión. Uno de esos elementos es si cuenta o no con “personalidad jurídica”: es decir si “existe” o no como “persona jurídica”. Este no es un tema pacífico. Recordemos que un condominio nace por la manifestación se su propietario o sus propietarios de someter su propiedad a este régimen en escritura pública (artículo 2 de la ley 7933 del 28/10/1999, Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, entre otros). Como resultado de esa solicitud, si cumple con todos los requisitos, se cancela el asiento de inscripción de la propiedad en la Sección General del Registro de la Propiedad y se inscribe en la sección de Propiedad en Condominio como finca matriz y las respectivas filiales (artículos 5 y 6 de la ley 7933 del 28/10/1999, Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio). Ahora bien, esa inscripción le dota de una “semi personalidad” como lo refiere la Resolución Nº 00337 – 2023 del Tribunal Segundo ...

Si bien es cierto el Reglamento de Condominio y Administración es la norma principal y más importante de un condominio no es la única, pues la Asamblea de Condóminos puede tomar decisiones regulatorias, y, si el reglamento mismo lo permite, otros Comités y hasta la Administración. Estas decisiones regulatorias incurren a veces en errores relativamente sencillos de evitar, por lo que queremos brindar algunas recomendaciones al respecto. 1.- Evite las repeticiones innecesarias : Con frecuencia encontramos que, en normas derivadas del Reglamento, se repiten artículos del Reglamento y hasta de la Ley. Si ya la norma existe en un rango superior es innecesario repetirla, pues existe el riesgo de que se repita mal con lo que se introducen discusiones de legalidad que causarán incerteza jurídica. Si se considera algo tan relevante y se desea que prevalezca aún ante un cambio normativo que permita ese espacio, entonces el lugar correcto es el Reglamento de Condominio y Administración, para pode...

En condominio todas las decisiones de la Asamblea de Condóminos se toman al estar válidamente constituido este órgano y que cada decisión sea tomada con el quórum mínimo requerido. Recordemos que cada filial vota según su valor porcentual. Nos indica el artículo 24 de la ley 7933, del 28/10/1999, Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio: “ Cada propietario tendrá derecho a un número de votos igual al porcentaje que el valor de su propiedad represente en el total del condominio .” Este valor porcentual lo podemos ver en el informe registral de la filial: El primer dato indica el valor porcentual. El segundo, el coeficiente de copropiedad. Si desea recordar la diferencia entre ambos puede ver esta nota . Para efectos de la Asamblea de Condóminos, el quórum tiene dos funciones: a) Indicar si la asamblea está válidamente constituida b) Indicar si un determinado acuerdo ha sido válidamente tomado Aunque no es un término que usualmente se utilice en nuestro país, estas dos ...

Nuestro Código Civil usa una expresión para referir a la forma en la que debe proceder una persona que tiene a cargo los bienes de otro: con los cuidados de un buen padre de familia. Claramente necesita una actualización a una buena madre de familia. Esta expresión está contemplada en las obligaciones de quienes están al cuidado de una cosa, de los arrendatarios (que usan una cosa ajena), del deber de supervisión de quien encarga a otro la ejecución de una labor, del gestor (que voluntariamente se encarga de los asuntos de otra persona) y del comodatario (quien recibe una cosa prestada). Las administraciones de condominio están sujetas a este deber de cuidado. El Diccionario usual del Poder Judicial, nos define ese concepto como “ Expresión relativa, utilizada en el ámbito jurídico, que designa a un arquetipo abstracto o modelo de persona que ha de tener cualidades particulares para la diligencia, cuido y administración de cosas y trato o atención solícita a personas.” Dentro ...

La aplicación del régimen de sanciones en condominio no es una tarea fácil. Hay varias razones para esta dificultad: a) Los condóminos al fin y al cabo son clientes y una sanción podría hacerle perder a la administración su preferencia; b) Los regímenes de sanciones en los Reglamentos suelen ser confusos y tan escuetos como indicar que se sancionará conforme a la ley, cuando esta remite en algunos aspectos al Reglamento, dejándonos una referencia circular vacía; c) Por desconocimiento y fallas en el cumplimiento del debido proceso (para este problema ver aquí ) y d) Porque en ocasiones no se sabe cómo probar las faltas. Esta nota busca abordar esta última dificultad. Probar una falta tiene las mismas dificultades de prueba normales de cualquier hecho: ¿Hay testigos útiles y que desean declarar? ¿Hay documentos o grabaciones de cámaras que puedo utilizar?       En cuanto a los testigos, es importante crear dentro del condominio una cultura de respeto del Reglamento que hag...

Cuando un propietario en condominio no puede o no desea acudir a la Asamblea de Condóminos de forma personal, busca que alguien lo represente. En caso de copropiedad, esta representación puede ser obligatoria (ya en una nota pasada hablamos de eso ).   En la mayoría de los Reglamentos de Condominio y Administración se señala una forma para documentar esta representación, mediante el poder especial. Hemos utilizado la palabra documentar porque realmente de lo que se trata es de un contrato llamado mandato, que puede ser incluso hasta verbal, y que se documenta en un poder. “ARTÍCULO 1251.- El contrato de mandato puede celebrarse entre presentes y ausentes, por escritura pública o privada y aun de palabra; pero no se admitirá en juicio la prueba de testigos, sino en conformidad con las reglas generales, ni la escritura privada cuando las leyes exijan documento público. El instrumento en que se hace constar el mandato se llama poder.” (Código Civil) El poder especial es una autori...

Muchas consultas que hacen los condóminos, arrendatarios, y hasta visitas en condominio, se vuelven más complejas por un error de enfoque, que les hace dudar sobre si hay que averiguar si algo es prohibido, excepto que se indique su autorización , o si, al contrario, algo debe considerarse autorizado, excepto que se indique su prohibición . Como marco general, nuestro Código Civil indica: “ ARTÍCULO 266.- La propiedad y cada uno de los derechos especiales que comprende, no tienen más límites que los admitidos por el propietario y los impuestos por disposiciones de la ley .” Es decir, que ese derecho de propiedad incluirá todo lo que desee hacer su propietario, excepto que haya una limitación.   La regla general es la libertad. Si no está prohibido algo, debe entenderse que está permitido. Esta limitación puede provenir de una ley o de una aceptación del propietario. La ley puede ser cualquiera que imponga limitaciones sobre el derecho de propiedad. Hay muchos ejemplos, y pode...