Doctor Condominio

Hay un caso extraño poco frecuente que hemos visto en reglamentos y es el de las cuotas fijadas en el Reglamento de Condominio y Administración. Se trata de aquellos casos en los que, ilusamente o quizás como atractivo de venta, se consigna algo así: “El monto fijado para la cuota total de gastos comunes es de dieciocho mil colones mensuales, moneda de del curso legal de Costa Rica. Dicha cuota podrá ser variada mediante una votación que alcance al menos dos terceras partes de los condóminos presentes en asamblea ordinaria o extraordinaria, a través de la aprobación del presupuesto anual presentado por el Administrador y discutido en la Asamblea de General de condóminos”. Claramente una cuota de esa suma, como suma fija en economías afectadas por la inflación, es totalmente inviable y no es esperable ni exigible que así se mantenga. Hay varias formas de resolver esto: (a) Reforma de Reglamento de Condominio y Administración. Recordemos que el artículo 27 de la ley 7933 del 28/1...

Un acta de asamblea de condóminos es una herramienta esencial para documentar la toma de decisiones y las discusiones más relevantes que históricamente tienen lugar en el condominio. En 2021 hubo una reforma muy importante a la Ley 6227 del 02/05/1978, Ley General de la Administración Pública, que, aunque no rige para condominios, sí implicó un cambio importante en la forma de documentar las sesiones de los órganos colegiados, y eso puede tener incidencia sobre las actas de asambleas de condóminos. La Ley 10053 del 25/10/2021, hizo varios cambios de los que nos interesa destacar los artículos 50 y 56 de la Ley General de la Administración Pública: ahora es obligatorio grabar las sesiones, incluso en video, con una grabación que mantenga su integridad, y es obligación de todos los miembros del órgano verificar que eso se haga. Además, las actas serán transcripciones literales. Analizamos ahora la grabación de la asamblea, pues suele aún presentar algunas dudas y conflictos.   El rie...

Las administraciones de condominios deben velar por el patrimonio que administran y evitar perjudicarlo, tanto por sí mismos como permitir que un tercero lo perjudique. Usualmente se advierte a las administraciones evitar las responsabilidades penales de la administración fraudulenta, delito que se describe en el artículo 222 del Código Penal así: “ Se impondrá la pena establecida en el artículo 216, según el monto de la defraudación, al que por cualquier razón, teniendo a su cargo el manejo, la administración o el cuido de bienes ajenos, perjudicare a su titular alterando en sus cuentas los precios o condiciones de los contratos, suponiendo operaciones o gastos exagerando los que hubiere hecho, ocultando o reteniendo valores o empleándolos abusiva o indebidamente .” Las acciones  delictivas descritas, que causan perjuicio a los condóminos propietarios del patrimonio que administran, deben ser evitadas por la administración, y en especial se hace un llamado al representante l...

En el proceso de cambio de una administración no podemos dejar de lado a los condóminos. Deseamos compartir algunas recomendaciones que deberían tomar en cuenta los propietarios para ayudar al proceso de transición. Recordemos que, aunque es de beneficio común que sea una buena transición, a veces algunos propietarios van en contra de ese beneficio del que son parte y toman acciones que más bien causan perjuicio. (a) Dejar de pagar los gastos comunes: el deber de pagar los gastos comunes nace de una norma legal, que es el artículo 13 de la ley 7933 del 28/10/1999, Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio: “ARTÍCULO 13.- Los propietarios estarán obligados a sufragar los gastos de administración, conservación y operación de los servicios y bienes comunes.” El acreedor de esa obligación es el condominio y debe tener una cuenta bancaria a su nombre. No es recomendable, como regla general, pagar directamente a la administración en sus cuentas. Por ello, no se justifica, ante el cambio d...

Es bastante conocido que quien adquiere en condominio queda sujeto al reglamento existente, pues así lo establece el artículo 34 de la ley 7933 del 28/10/1999, Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio: “ ARTÍCULO 34.- Quien adquiera derechos en un condominio quedará sujeto al reglamento existente .” Sin embargo, es muy frecuente que las personas no conozcan el Reglamento. Ya no solo al momento de adquirir sino durante el tiempo de su permanencia como condóminos. Por ello, esta nota pretende sugerir algunas estrategias para que la administración colabore en el proceso de divulgación del reglamento: 1.- Primero, la certeza: es imperativo que el condominio cuente con una versión completa, certificada de la escritura de constitución completa inscrita y sus adicionales si las hubo, así como de las modificaciones (y las adicionales a estas) si las hubo. Si tiene dudas sobre cómo reconocer este documento puede ver esto . 2.- La comodidad: el condominio debe hacer el trabajo de t...

Es muy usual que en los condominios de lotes (Fincas Filiales Primarias Individualizadas) se refiera a tres tipos de normas y en ocasiones hay duda cuál de las normas aplicar: “El Condominio y las Fincas Filiales deben respetar las limitaciones de índole urbanística, del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo y del Plan Regulador del cantón donde se ubica el Condominio, los planos aprobados del Condominio y el presente Reglamento”.   Lo primero que hay que señalar es que el fundamento de la planificación urbana, es decir la capacidad de que el Estado pueda regular cómo se construye en los inmuebles, es una limitación de la propiedad que proviene de la Ley de Construcciones (1949), que encargó a las Municipalidades su control. Sin embargo, esta ley es general del proceso constructivo (o procesos relacionados como el de demolición) y las referencias siempre son a que se sujetan las construcciones a “ los reglamentos ” de urbanismo y similares. Por ello, en 1968 se promulga ...

El condominio tiene una naturaleza jurídica cuyos elementos aún están abiertos a discusión. Uno de esos elementos es si cuenta o no con “personalidad jurídica”: es decir si “existe” o no como “persona jurídica”. Este no es un tema pacífico. Recordemos que un condominio nace por la manifestación se su propietario o sus propietarios de someter su propiedad a este régimen en escritura pública (artículo 2 de la ley 7933 del 28/10/1999, Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, entre otros). Como resultado de esa solicitud, si cumple con todos los requisitos, se cancela el asiento de inscripción de la propiedad en la Sección General del Registro de la Propiedad y se inscribe en la sección de Propiedad en Condominio como finca matriz y las respectivas filiales (artículos 5 y 6 de la ley 7933 del 28/10/1999, Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio). Ahora bien, esa inscripción le dota de una “semi personalidad” como lo refiere la Resolución Nº 00337 – 2023 del Tribunal Segundo ...