Doctor Condominio

Una proporción muy importante de todo lo que se escribe en este blog es sobre los deberes de la administración. La ley 7933 del 28/10/1999, ley reguladora de la propiedad en condominio en su artículo 30 contempla estos deberes, y en cada Reglamento de Condominio y Administración hay otros tantos artículos con deberes, y a eso se le puede sumar el contrato de servicios, más los acuerdos de Asamblea de Condóminos y hasta requerimientos individuales de condóminos que son satisfechos por un interés de servicio al cliente. Poco se habla de cuál es el poder que tiene la Administración. El principal recurso de poder se encuentra en el artículo 31 de la ley 7933 del 28/10/1999, ley reguladora de la propiedad en condominio: “ARTÍCULO 31.- Las medidas y disposiciones tomadas por la administración dentro de sus facultades serán obligatorias para todos los propietarios, a menos que la Asamblea las modifique o revoque .“ Este poder de la Administración permite que sus instrucciones, mandatos, dispo...

De una u otra forma en algún momento alguien infringirá las normas del condominio. Sabemos que la Administración tiene la obligación de velar por el cumplimiento de las disposiciones de la ley y el reglamento, pero, ¿significa esto que tiene el deber y los poderes requeridos para sancionar? La respuesta no es sencilla. 1.- Nuestro sistema de sanciones se basa en el breve texto del artículo 23 de la ley 7933, que enuncia tres tipos de sanciones, indica que debe cumplirse con un debido proceso que no define y parece que le atribuye a la Asamblea de Condóminos la imposición. 2.- Muchos reglamentos atribuyen a la Administración la capacidad de sancionar, por lo que no es tan cierto que sea únicamente la Asamblea la que sanciona en la realidad. 3.- El debido proceso no está ni a nivel general en la enorme mayoría de los Reglamentos. 4.- Para sumar a la complejidad, algunos Reglamentos remiten obligatoriamente a la vía arbitral. Por ello, queremos proponer un mecanismo para dar correcta resp...

Es muy normal para las administraciones enfrentar procesos de impugnación de asambleas o bien, tener que iniciar procesos contra condóminos o terceros por diversas causas. Un proceso judicial civil, sea sumario (como el de sanciones, o el de impugnación de asambleas) así como un proceso ordinario (reclamo de daños o terminación contractual, por ejemplo), tienen un esquema de procedimiento similar. Siempre inicia con un escrito de la parte que inicia llamada actora, que DEBE ir acompañado de la firma ya sea como autenticante o bien como apoderado especial judicial de un profesional del derecho. Eso es lo que se llama el patrocinio letrado. En ese escrito se expondrán una serie de afirmaciones sobre hechos que han sucedido, se ofrecerá prueba (documentos, testigos, declaraciones de las partes, peritajes, etc.) que buscan probar esos hechos y con esa base se argumentará que se encuentra dentro de un determinado grupo de supuestos legales que han previsto las normas a las que acuda y por e...

Toda propiedad en condominio, sea bien común o privado, tiene un destino y conforme al artículo 8 de la ley 7933 del 28/10/1999, ley reguladora de la propiedad en condominio, el uso de esa área debe ajustarse a ese destino y no utilizar la filial o las áreas comunes para otro destino que el dispuesto. Dos usos muy usuales son comercial o residencial, sin embargo, nuestra ley no describe qué significan dichos usos, y normalmente eso tampoco se hace en los Reglamentos. Ya con el uso residencial tenemos la discusión de si el alojamiento temporal o no tradicional es compatible con ese uso o no (ver aquí ). Ahora con el comercial la situación es similar. Sabemos que el uso comercial está prohibido, lo que no sabemos con certeza es qué es un uso comercial. Responder un correo electrónico como parte de mi actividad profesional, en mi celular, desde el sillón de mi casa, que tiene destino comercial, ¿es un uso comercial? Ver una película en mi casa que necesitaré para hacer una crítica sobre e...

Si bien es cierto nuestra legislación NO exige que los periodos contables sean conforme al año calendario es frecuente que así sea. Aunque no siempre fue así, antes era más frecuente que los períodos fueran conforme al año fiscal anterior, que cerraba el 30 de setiembre. Ahora bien, sin importar cuándo acaba el año, en algún momento habrá que hacer cierre del año presupuestario y queremos compartir tres recomendaciones para ese proceso. Primero , recordemos que “(l) a Asamblea anual, entre otros asuntos, deberá conocer el informe del administrador y las cuentas que él rendirá ” (artículo 26, ley 7933 del 28/10/1999, ley Reguladora de la Propiedad en Condominio), por ello debe prepararse un informe de la gestión (ver más aquí ) así como un informe contable que permita a la Asamblea tomar decisiones financieras. es decir no se trata de un informe sino de dos . Segundo , en cuanto al informe contable, es usual que los condóminos tengan la expectativa de que este cumpla con las Normas Inte...

Un momento muy importante en la vida de un condominio es la llegada de la nueva administración. Normalmente esta se enfoca en dos áreas: primero, conocer qué hay, sea a los condóminos y al personal, la infraestructura y equipo, las cuentas y la documentación en general. El estado de la cuestión, podríamos llamar. Y segundo, en propiciar algún cambio visible para motivar a los condóminos, sea una obra de mantenimiento, jardín o hasta decoración, lo cual, si está dentro de las prioridades del condominio, el presupuesto aprobado y las potestades legales de la administración, es algo muy bueno. A la administración entrante queremos hacerle algunas recomendaciones. 1.- Control de normas y acuerdos: Conocer e inventariar TODAS las normas y TODOS los acuerdos de Asambleas de Condóminos es una herramienta legal básica. Esto puede permitirle a la administración hacer un control de acuerdos para conocer, divulgar y aplicar las normas vigentes que obligan a todos, incluida ella misma. O bien,...

El régimen de sanciones en condominio es complejo por varias razones: (a) Cada reglamento hace un régimen por su cuenta y no hay parámetros uniformes más que la referencia del artículo 23 de la ley 7933 del 28/10/1999, Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio que indica que las sanciones se impondrán “previo cumplimiento del debido proceso” (b) Dentro de cada reglamento, hay espacios de subjetividad con afirmaciones como: “ El Comité Asesor conocerá y resolverá en definitiva de la infracción y determinará, según la prueba recabada y su mejor criterio ”, o “ Las multas a que se refiere el inciso (I) subinciso D) del Artículo Cuarto anterior, se interpondrán tomando para su consideración la gravedad de la infracción, conforme a la valoración que de ello haga en forma discrecional la Asamblea de Propietarios ”. (c) Atribuciones comunes: se atribuyen funciones sancionatorias a varios órganos a la vez, como en este texto: “ La Administración, la Asamblea de Condóminos, y/o la Jun...