Doctor Condominio

Es deseable que en un condominio todos los propietarios se mantengan al día en sus obligaciones con el condominio. Ningún condómino puede excluirse de este deber: “ ARTÍCULO 13.- Los propietarios estarán obligados a sufragar los gastos de administración, conservación y operación de los servicios y bienes comunes. La renuncia, expresa o tácita, al uso y goce de las cosas comunes, no relevará al condómino de sus obligaciones en cuanto a la conservación, la reconstrucción de dichos bienes o el pago de cuotas de mantenimiento, ni de ninguna obligación derivada del régimen. ” Ley 7933 del 28/10/1999, Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio. Luego de vencido el plazo, puede haber dos tipos de consecuencias: una muy fuerte como lo es la ejecución de la hipoteca legal que contempla el artículo 20 de esta misma ley, lo que usualmente se conoce como cobro judicial . Otro tipo de consecuencias es la suspensión de algún servicio común. Uno muy usual es el agua de que ya hemos conv...

La regulación en nuestra Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio sobre Asambleas es muy escasa. Apenas si menciona sucintamente los temas (artículo 24) “ Serán de competencia de la Asamblea de Condóminos las resoluciones sobre asuntos de interés común, no comprendidas dentro de las facultades y obligaciones del administrador ” y (artículo 26) “ La Asamblea anual, entre otros asuntos, deberá conocer el informe del administrador y las cuentas que él rendirá; aprobará el presupuesto de gastos para el año e indicará los medios de aportar los fondos necesarios para cubrirlo .” En cuanto a la frecuencia se limita a indicar que debe realizarse “ como mínimo una vez al año ” (mismo artículo 24) e indica que “ los acuerdos de la Asamblea de Condóminios se consignarán en un libro de actas. ” (artículo 28). Como es fácilmente apreciable, nuestra ley no contempla la categorización de Ordinarias o Extraordinarias. Esto se ha introducido en los Reglamentos de Condominio y Administració...

Recientemente, el 26 y 27 de abril de 2019 , más de catorce expositores internacionales sobre Propiedad en Condominio nos reunimos en Ciudad de Panamá para celebrar el Cuarto Simposio de Propiedad Horizontal Región Caribe. El eje temático de este evento fue la Propiedad Horizontal como eje de integración en Latinoamérica. Era la conclusión necesaria a la que hemos llegado luego de varios eventos en los que, una y otra vez, encontramos que guardando algunas diferencias muy específicas, los retos a los que nos enfrentamos en la región sin muy similares, por lo que debemos buscarles gestión conjunta. Fueron dos días de eventos diversos con una rica agenda académica en la que se trataron temas como los bienes comunes en la propiedad horizontal, reglamentos de uso, asambleas de propietarios, cobro de cuotas de gastos comunes, la gerencia de la felicidad y las ph felices. En este evento hubo dos novedades: Primero se hicieron tres paneles con profesionales de diversos países en lo...

Recibir quejas de condóminos es el pan diario de toda administración. Una administración que no esté preparada para recibirlas no puede siquiera considerar permanecer en el negocio. Es claro que las personas no siempre saben cómo quejarse correctamente y parecerán quejas lo que son simples preguntas, dudas o hasta observaciones. Para poder abordarlas y gestionarlas correctamente hay que empezar por determinar de qué tipo de queja se trata. 1.- La administración del condominio no responde. Esta queja ya ha sido abordada antes y a esa nota les remitimos. 2.- La administración del condominio no cumple . El principal instrumento que regula la relación entre la administración y el condominio es el contrato de administración. No basta y es poco profesional quedarse con simplemente el nombramiento en asamblea. Es cierto que la ley 7933 indica los deberes de la administración en su artículo 30 : “ cuidado y la vigilancia de los bienes y servicios comunes, la atención y operación de...

Sea porque los condóminos (o la administración misma) sienten que ha llegado el momento de cerrar un ciclo o bien porque hay en efecto fallas en el servicio o en la comunicación con los condóminos, es necesario en ocasiones proceder al cambio de administración. Una buena guía y acompañamiento durante este proceso permite una transición con menos conflictos y que durante ella además los condóminos se sientan tranquilos. Los principales elementos a considerar son: Redacción de las condiciones mínimas que deben cumplir las ofertas de proveedores desde la perspectiva de los deberes de la administración: Las administraciones tienen gran cantidad de deberes, tanto en la ley como en el reglamento, acuerdos de asamblea y hasta por simples expectativas de los condóminos. Todos ellos deben considerarse como parte de los requisitos de la contratación. Redacción del aviso de invitación a ofertar, para ser publicitado y divulgado entre condóminos y por redes sociales según se...

Actualmente todos los planos de construcción deben tramitarse a través de la plataforma digital en línea llamada Administrador de Proyectos de Construcción APC, por mandato del artículo 2 del Reglamento para el Trámite de Revisión de los Planos para la Construcción Nº 36550-MP-MIVAH-S-MEIC . Recientemente se le han unido además muchas municipalidades para el trámite del permiso o licencia de construcción, que es la consecuencia lógica y normal de la obtención de planos de construcción. Todas las instituciones involucradas deberían estar en esa plataforma. Debido a la desgraciadamente usual lentitud de la administración pública para resolver las peticiones que se le hacen, desde 1978 gracias a la Ley General de la Administración Pública , se cuenta con una figura legal de excepción de mucha utilidad llamada el Silencio Positivo. Esta ficción legal permite, según los artículos 330 y 331 de esta ley que, si se han presentado en regla todos los requisitos que contempla una ...

En la primera parte de este tema , expusimos los riesgos a los que se exponen las administraciones cuando no responden comunicaciones de los condóminos o residente. En esta segunda propondremos algunas recomendaciones. Ante una consulta o requerimiento, el primer abordaje de la administración debe ser separar si se trata de una petición de información o de un requerimiento de acción de la administración, sea para que se brinde un servicio o una autorización a quien hace la petición. En el primer caso, la administración debe disponer de una guía muy clara sobre los accesos a la información que ésta genera o custodia. ¿Cuáles datos, de los condóminos y residentes, son posibles de compartir y con quién, y cuáles no pueden divulgarse del todo? ¿Toda la información contable es posible de ser divulgada a todas las personas que tienen relación con el condominio? ¿Los contratos y facturas? ¿Los documentos registrales, ya sean planos, actas, la escritura de constitución o los libros le...