Doctor Condominio

En la nota anterior hablamos de lo que debe tener presente un desarrollador para la primera asamblea del condominio, veamos ahora las recomendaciones para condóminos y la administración o junta administradora. Los condóminos Lo primero que deben entender los condóminos es que esta primera asamblea es realmente la segunda. Ya hubo una asamblea donde fue aceptado el reglamento por lo que cualquier idea de reforma o cambios deben entender que requiere del total del condominio a favor. Ahora bien, ya siendo dueños, una de sus primera prioridades debe ser corregir el usual desconocimiento sobre cómo funciona un condominio, en esencia, no saber bien qué es lo que se ha comprado y a qué se ha comprometido al hacerlo. De conformidad con la Ley 7933 quien adquiere en condominio queda sujeto al reglamento existente. No hay más. Para llenar estos vacíos hay opciones de formación ( aquí ), y es valiosa la experiencia de otras personas que han comprado en condominio. Hay algunas recome...

La primera asamblea de un condominio es un momento de enorme importancia para todas las partes: desarrollador, condóminos y junta o administración. Sin embargo, pocas veces están preparadas estas partes para ese momento.  ¿Qué debe tenerse en cuenta para esa primera asamblea? El desarrollador Es muy frecuente que al inicio el desarrollador sea, además, el administrador. Ya hemos hablado antes de la inconveniencia de esto, sin embargo, muchos desarrolladores siguen siendo ellos los primeros desarrolladores. En ocasiones usan una figura mediatizada, como puede ser una persona o empresa ligada a ellos o que es parte del grupo desarrollador. Esto puede funcionar muy bien pero es importante que haya la transparencia necesaria para revelar ese vínculo. No es prohibido ni es algo inusual hacerlo. Hay varios desarrolladores que así gestionan, sin embargo, ocultar esto puede significar un gran daño de imagen al saberse. Es por esto que uno de los primeros elementos para el des...

Es deseable que en un condominio todos los propietarios se mantengan al día en sus obligaciones con el condominio. Ningún condómino puede excluirse de este deber: “ ARTÍCULO 13.- Los propietarios estarán obligados a sufragar los gastos de administración, conservación y operación de los servicios y bienes comunes. La renuncia, expresa o tácita, al uso y goce de las cosas comunes, no relevará al condómino de sus obligaciones en cuanto a la conservación, la reconstrucción de dichos bienes o el pago de cuotas de mantenimiento, ni de ninguna obligación derivada del régimen. ” Ley 7933 del 28/10/1999, Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio. Luego de vencido el plazo, puede haber dos tipos de consecuencias: una muy fuerte como lo es la ejecución de la hipoteca legal que contempla el artículo 20 de esta misma ley, lo que usualmente se conoce como cobro judicial . Otro tipo de consecuencias es la suspensión de algún servicio común. Uno muy usual es el agua de que ya hemos conv...

La regulación en nuestra Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio sobre Asambleas es muy escasa. Apenas si menciona sucintamente los temas (artículo 24) “ Serán de competencia de la Asamblea de Condóminos las resoluciones sobre asuntos de interés común, no comprendidas dentro de las facultades y obligaciones del administrador ” y (artículo 26) “ La Asamblea anual, entre otros asuntos, deberá conocer el informe del administrador y las cuentas que él rendirá; aprobará el presupuesto de gastos para el año e indicará los medios de aportar los fondos necesarios para cubrirlo .” En cuanto a la frecuencia se limita a indicar que debe realizarse “ como mínimo una vez al año ” (mismo artículo 24) e indica que “ los acuerdos de la Asamblea de Condóminios se consignarán en un libro de actas. ” (artículo 28). Como es fácilmente apreciable, nuestra ley no contempla la categorización de Ordinarias o Extraordinarias. Esto se ha introducido en los Reglamentos de Condominio y Administració...

Recientemente, el 26 y 27 de abril de 2019 , más de catorce expositores internacionales sobre Propiedad en Condominio nos reunimos en Ciudad de Panamá para celebrar el Cuarto Simposio de Propiedad Horizontal Región Caribe. El eje temático de este evento fue la Propiedad Horizontal como eje de integración en Latinoamérica. Era la conclusión necesaria a la que hemos llegado luego de varios eventos en los que, una y otra vez, encontramos que guardando algunas diferencias muy específicas, los retos a los que nos enfrentamos en la región sin muy similares, por lo que debemos buscarles gestión conjunta. Fueron dos días de eventos diversos con una rica agenda académica en la que se trataron temas como los bienes comunes en la propiedad horizontal, reglamentos de uso, asambleas de propietarios, cobro de cuotas de gastos comunes, la gerencia de la felicidad y las ph felices. En este evento hubo dos novedades: Primero se hicieron tres paneles con profesionales de diversos países en lo...

Recibir quejas de condóminos es el pan diario de toda administración. Una administración que no esté preparada para recibirlas no puede siquiera considerar permanecer en el negocio. Es claro que las personas no siempre saben cómo quejarse correctamente y parecerán quejas lo que son simples preguntas, dudas o hasta observaciones. Para poder abordarlas y gestionarlas correctamente hay que empezar por determinar de qué tipo de queja se trata. 1.- La administración del condominio no responde. Esta queja ya ha sido abordada antes y a esa nota les remitimos. 2.- La administración del condominio no cumple . El principal instrumento que regula la relación entre la administración y el condominio es el contrato de administración. No basta y es poco profesional quedarse con simplemente el nombramiento en asamblea. Es cierto que la ley 7933 indica los deberes de la administración en su artículo 30 : “ cuidado y la vigilancia de los bienes y servicios comunes, la atención y operación de...

Sea porque los condóminos (o la administración misma) sienten que ha llegado el momento de cerrar un ciclo o bien porque hay en efecto fallas en el servicio o en la comunicación con los condóminos, es necesario en ocasiones proceder al cambio de administración. Una buena guía y acompañamiento durante este proceso permite una transición con menos conflictos y que durante ella además los condóminos se sientan tranquilos. Los principales elementos a considerar son: Redacción de las condiciones mínimas que deben cumplir las ofertas de proveedores desde la perspectiva de los deberes de la administración: Las administraciones tienen gran cantidad de deberes, tanto en la ley como en el reglamento, acuerdos de asamblea y hasta por simples expectativas de los condóminos. Todos ellos deben considerarse como parte de los requisitos de la contratación. Redacción del aviso de invitación a ofertar, para ser publicitado y divulgado entre condóminos y por redes sociales según se...