Doctor Condominio

La rendición de cuentas y el derecho a informarse sobre la gestión de los asuntos de interés común en condominio tienen una regulación legal muy pobre. Nuestra ley 7933 del 28/10/1999, Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, únicamente contempla referencias abstractas como: “ ARTÍCULO 26.- La Asamblea anual, entre otros asuntos, deberá conocer el informe del administrador y las cuentas que él rendirá ”, o bien, “ ARTÍCULO 30.- Corresponderán a la administración … todos los actos de administración ”. No hay una referencia al contenido de ese informe (ver algunas recomendaciones aquí ), ni tampoco normas que garanticen el derecho de los condóminos de informarse sobre la administración de su propiedad común. De hecho, en ocasiones lamentablemente administraciones o Juntas Administradoras obstaculizan el derecho a informarse aduciendo que “la obligación de la Junta Administradora de presentar información financiera es en la asamblea anual de condóminos, no mensualmente como se ...

  Un condómino puede ser administrador de su condominio. Nuestra ley no contempla requisitos para la administración del condominio. No hay ni siquiera referencia a una idoneidad mínima de la administración, capacitación, experiencia, nada, ni un requisito de acreditación ante ningún ente.  Así que no hay impedimento, sin embargo, compartimos algunas recomendaciones: 1.- Los deberes de la administración son los mismos para un administrador propietario o un administrador empresa o profesional independiente. No crea que por ser un servicio no remunerado o permanente, las responsabilidades serán diferentes. Los deberes de la administración, tanto contemplados en la ley como en el Reglamento del Condominio, se le exigirán y en caso de una ejecución indebida o de un incumplimiento, habrá que enfrentar las posibles consecuencias de esto en sede civil o penal. Conózcalos bien y no se aparte de ellos. 2.- Arme su equipo como lo haría en cualquier proyecto profesional. Aunqu...

En los Reglamentos de Condominio y Administración se establecen diversas formas de representación de condóminos, normalmente siguiendo uno de estos tres modelos: a) Poder Especial autenticado por Notario : conforme a las reglas del artículo 1256 del Código Civil, es decir debe ser muy específico, ya que el artículo nos indica que “ solo facultará al mandatario para los actos especificados en el mandato, sin poder extenderse ni siquiera a los que se consideren consecuencia natural de los que el apoderado esté encargado de ejecutar .” La autenticación debe ser conforme a los Lineamientos para el ejercicio y control del servicio notarial, en especial el artículo 27 que indica “ La autenticación de firmas o huellas es una actuación en la que el notario debe utilizar sus mecanismos de seguridad. El notario debe dar fe que la firma o huella fueron estampadas en su presencia .” Los mecanismos de seguridad a utilizar, de acuerdo con el artículo 32 de esos Lineamientos son: “ La razón de cert...

En la última semana de octubre pasado tuve la oportunidad de presentar un mensaje en el Congreso Latinoamericano de Propiedad Horizontal, Región Caribe 2022 en Barranquilla, Atlántico, Colombia, que quiero compartir en este lugar. Si bien es cierto la ecología es la “rama de la biología que estudia las relaciones de los diferentes seres vivos entre sí y con su entorno”, en su origen hace referencia a las palabras griegas oikos (casa, vivienda, hogar) y logos (estudio o tratado); por ello ecología significa «el estudio del hogar». Esta referencia es la que nos debe orientar porque no solo de trata de equilibrio si no de la pertenencia. Es bastante obvio que las actividades humanas, sobre todo las productivas, han tenido un impacto en el ambiente que, de no ser controlado, ocasionará graves peligros para nuestra misma supervivencia por la ruptura de ese equilibro con el entorno en el que nos desenvolvemos. Una forma de abordar esta situación en condominio es a través de los compr...

La introducción de la firma digital en nuestro país ha permitido beneficios como la certeza jurídica del momento preciso de firma, aunque ha impuesto ajustes por normas o acuerdos privados anteriores al concepto de la firma digital. La firma digital, de acuerdo con la Ley 8454 del 30/08/2005, Ley de Certificados, Firmas Digitales y Documentos Electrónicos, es “ cualquier conjunto de datos adjunto o lógicamente asociado a un documento electrónico, que permita verificar su integridad, así como identificar en forma unívoca y vincular jurídicamente al autor con el documento electrónico. ”   La que tiene respaldo nacional oficial es la certificada por el Banco Central de Costa Rica. Cuando un documento se firma así, esa autenticidad se verifica en este enlace: https://www.centraldirecto.fi.cr/Sitio/FVA_ValidarDocumentoPublico/ValidarDocumentoPublico Una de las ventajas y principios de la firma digital es la equivalencia, es decir que (artículo 9): “ Los documentos y las comunicacion...

Es totalmente normal que un condominio haya todo tipo de reclamos o conflictos: desde estacionamiento, ruido, mascotas, hasta cuestionamientos que solo pueden resolverse por la vía legal como lo son anulación de acuerdos de asambleas. En este punto, a lo largo de estos años, hemos visto que es muy frecuente que las personas ignoren que, sin saberlo y sin ser conscientes de ello, han renunciado a su derecho de acceder a los Tribunales de Justicia . Esta es una decisión que toma el desarrollador y a la que queda sujeta la persona adquirente. La renuncia sucede mediante una cláusula del Reglamento de Condominio y Administración, que evidentemente quien adquiere en condominio no tiene ninguna oportunidad de negociar, en la cual se establece que todo tipo de controversia deberá ventilarse en otro procedimiento distinto del acceso a los Tribunales de Justicia, sea en un proceso Arbitral o además con una fase previa de Conciliación o Mediación. Un proceso de Arbitraje es un proceso legí...

En la nota anterior tratamos el tema del objeto sobre el cual recae la obligación de mantenimiento, el contenido de la obligación y un primer elemento de la persona obligada: las capacidades de la administración Vamos a tratar ahora el tema de las posibilidades económicas que los condóminos proporcionen. Primero, veamos los recursos que se proporcionan . La administración del condominio es apoderada, mandatario, de los condóminos, y de acuerdo con nuestro Código Civil artículo 1273.1: “ ARTÍCULO 1273.- El mandante está obligado: 1º.- A proveer al mandatario de lo necesario para la ejecución del mandato .” Los condóminos tienen muy claro cuáles son los bienes comunes, y si tienen una administración con idoneidad y capacitación requerida, sabrán además qué acciones son requeridas para el cuido y vigilancia de esos bienes comunes, por lo que la decisión de cuánto proveerle a la administración para esa labor deberá ser acorde con ese conocimiento. Incluso, si el mandante (sea la as...