Doctor Condominio

Es usual que con la llegada del nuevo año deseemos proponernos nuevas metas o hacer nuevos propósitos. Este año queremos proponerles algo diferente: nuevos hábitos. Es más fácil desear un objetivo abstracto (orden) que uno concreto (informes contables mensuales firmados con sus comprobantes totales digitalizados antes del día 8 de cada mes), porque la imaginación permite llenar los vacíos que tiene una palabra como “orden” y, a la larga, permitir justificar la indolencia en el compromiso alegando que eso nunca estuvo en el plan. Nada más sencillo que comprometerse a algo que luego uno sabe que podrá evitar. Mientras que si es preciso, como el segundo ejemplo, el compromiso es más fuerte porque es verificable y menos eludible.  De la misma manera, es más sencillo desear un objetivo concreto (como el de los informes) que comprometerse con los hábitos que harán ese compromiso algo real y casi inevitable. La razón es sencilla: el objetivo está allá lejos, en la meta y es fácil pensar q...

Es muy usual que en condominio la administración deba revisar documentos de acreditación que incluyen poderes especiales o cartas poderes, por lo que esta reforma legal le es de su interés. Primero, recordemos que la carta poder ya no existe (ver aquí ) por lo que sobrevive como costumbre comercial o se sustituye por un poder especial.   Ahora, un elemento usual que involucra a los poderes especiales o cartas poder es la autenticación, pues eran documentos gravados con timbre fiscal e impuesto de reintegro de papel. Mediante ley 10586 SIMPLE 1: SIMPLIFICACIÓN DE IMPUESTOS PARA LEVANTAR LA EFICIENCIA Y LA COMPETITIVIDAD (FASE 1), publicada en ALCANCE N° 195 A LA GACETA N° 227 de la fecha 03 12 2024, con vigencia a partir de su publicación, ha sido derogado lo siguiente: 1.- Ha sido eliminado el reintegro de papel de oficio en actos o contratos indicados en los artículos 239 a 248 del Código Fiscal. Este reintegro era obligatorio para documentos como testimonios de instrumento o...

Si usted es un condómino que ha acordado con un profesional en Derecho que lo acompañe a una Asamblea de Condóminos y de forma imprevista esta persona no puede ir y no hay un sustituto accesible, estas son algunas recomendaciones sobre cómo enfrentar una asamblea, que de paso le serán muy útiles a cualquier condóminos que asista a asamblea. 1.- Pregunte e indague todo. No se quede con dudas, solicite ver la asistencia, los poderes y personerías, porque no siempre estos se revisan con la rigurosidad requerida y en caso de suceder eso, habría votos que se sumen sin que sean válidos y eso podría afectar la validez de la asamblea o bien podría, además, afectar el balance político. Puede documentarlo con fotos con su teléfono, ya que no son documentos privados confidenciales sino documentos sí privados, pero de interés condominal por ser los respaldos de una asamblea. Estas imágenes no deben circular fuera del condominio. 2.- Grabe la sesión. Ya se ha ido asentando la costumbre de grabar ...

Un condominio normalmente estará dentro de un cuadrante urbano o de alguna forma tendrá vecinos que no son parte del condominio, pero que por colindancia sus actividades tienen efectos en el condominio. El administrador podría tener dudas sobre si debe o no intervenir y deseamos compartir algunos puntos para ayudarle en esa decisión. 1.- El administrador es encargado de las áreas y bienes comunes. Debe tener claro y recordarle a sus clientes condóminos que sus poderes y facultades están restringidas a los bienes comunes. Es decir, si la actividad o situación no afecta los bienes áreas comunes no está dentro de sus obligaciones atender esa situación. “ ARTÍCULO 30.- Corresponderán a la administración el cuidado y la vigilancia de los bienes y servicios comunes… ” Ley 7933 del 28/10/1999, ley reguladora de la propiedad en condominio.  2.- El administrador debe actuar ante perturbaciones a la tranquilidad de los demás propietarios o algún acto que comprometa la solidez, seguridad, sal...

Un condominio tiene muchas similitudes con una comunidad humana por sus elementos políticos: las cuotas son vistas como impuestos, la autoridad es criticada y a la vez esta puede ser ejercida con abuso, arbitrariedad, hay problemas para comunicar la gestión, la participación de los condóminos es verbal, con críticas pero escasa al momento de la acción, etc. La acción desde la ciudadanía, en este caso los condóminos, es la que puede producir nuevas condiciones que desde el poder, la administración, tal vez no se vayan a gestar por voluntad propia. Si usted está en un condominio con problemas de gestión operativa, informalidad, desorden, incumplimientos legales, desvío de fondos, arbitrariedad y no encuentra por dónde empezar, vamos a compartirles algunas ideas para empezar el camino de defensa de sus derechos. 1.- Ubique dolores comunes : una lucha en soledad es más difícil que hacerlo uniendo fuerzas, aunque quizás al principio deberá iniciarla en solitario. Si hay muchos problemas en ...

Es usual que cuando hay un conflicto en un condominio se decida acudir (o se amenace con ello) a la Sala Constitucional, pero esta vía tiene algunos problemas legales y presenta algunas barreras por su interpretación. Lo primero es que hay que diferenciar entre una acción de inconstitucionalidad y un recurso de amparo.  La acción de inconstitucionalidad es una previsión de protección constitucional prevista en el artículo 10 de la Constitución. Su ámbito es conocer “ la inconstitucionalidad de las normas de cualquier naturaleza y de los actos sujetos al Derecho Público. ” Un Reglamento de Condominio y Administración tiene cierta naturaleza normativa, porque impone reglas diversas en una comunidad humana. Pero lo que hace, conforme al artículo 33 de la ley 7933 del 28/10/1999, ley reguladora de la propiedad en condominio, es disponer: ” d) …en general, los derechos y las obligaciones de cada propietario .” No es una “norma” en sentido estricto sino que es un acuerdo entre particula...

Las asambleas de condóminos deberían ser de acceso únicamente a condóminos (incluyendo inquilinos pues la Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos (Inquilinato), N° 7527 les da ese derecho) y aquellos proveedores que llegan a prestar un servicio al desenvolvimiento de la agenda convocada.  Sin embargo, es usual que haya una débil verificación de esas calidades, por varias razones. Primero, porque no se ha logrado instaurar una cultura de acreditación previa que permita revisar documentos con calma y precisión. Segundo, porque en las asambleas suelen llegar muchos a la misma hora, escasos minutos antes, y la aglomeración hace que no haya mucho tiempo para una adecuada revisión, y tres, porque la persona que revisa no tiene la formación para poder determinar la validez y eficacia de un documento. Dado que sobre la acreditación previa hemos escrito ya en el pasado ( aquí ), daremos unas pautas para identificar correctamente documentos de acreditación. Inicialmente debemos pa...

Celebrando hoy la fiesta de nuestra Independencia, es un buen momento para hablar sobre banderas, insignias, distintivos y otros elementos colocados en las fachadas. Primeramente debemos recordar que la fachada de la filial, en un condominio horizontal, es un área privada, cuanto la construcción será propiedad de la dueña de la filial. En condominio vertical, sí será un área común porque será parte de los elementos estructurales de la edificación. El hecho de que sea privativa no la sustrae de la regulación, es solo que debe quedar clara su propiedad. Lo segundo es que nuestra ley NO establece la uniformidad como algo obligatorio, ni prohíbe la modificación de las mismas sino que lo delega al Reglamento de Condominio y Administración. En su artículo 33 indica que: ARTÍCULO 33.- El reglamento de condominio y administración deberá contener, como mínimo, disposiciones sobre los siguientes puntos: (...) g) La posibilidad, conjunta o individual, de cambiar la forma externa de las fachadas, ...

Las asambleas de condóminos suelen ser momentos de mucha angustia para las administraciones y de frustración para las personas propietarias, a veces porque hay temas o situaciones difíciles, o a veces porque la administración no siente que puede enfrentar esas situaciones. Desde nuestra experiencia de muchos años acompañado a administraciones y propietarios en estos eventos, queremos hacer algunas recomendaciones para que las asambleas sean más ágiles y efectivas: 1.- Frecuencia: contener todos los temas para una única asamblea anual puede hacer que sea muy pesada. Es conveniente acostumbrar a los condóminos a más de una asamblea al año: semestrales, o aún más frecuentemente, permite que no se vayan acumulando temas y sobre todo, abre la puerta a nuevas dinámicas de tratamiento de los temas que diremos más adelante. 2.- Reuniones previas virtuales: realizar reuniones informativas previas puede permitir que más condóminos se enteren de la información y las decisiones por tomar, así como...