Doctor Condominio

Recientemente, el 26 y 27 de abril de 2019 , más de catorce expositores internacionales sobre Propiedad en Condominio nos reunimos en Ciudad de Panamá para celebrar el Cuarto Simposio de Propiedad Horizontal Región Caribe. El eje temático de este evento fue la Propiedad Horizontal como eje de integración en Latinoamérica. Era la conclusión necesaria a la que hemos llegado luego de varios eventos en los que, una y otra vez, encontramos que guardando algunas diferencias muy específicas, los retos a los que nos enfrentamos en la región sin muy similares, por lo que debemos buscarles gestión conjunta. Fueron dos días de eventos diversos con una rica agenda académica en la que se trataron temas como los bienes comunes en la propiedad horizontal, reglamentos de uso, asambleas de propietarios, cobro de cuotas de gastos comunes, la gerencia de la felicidad y las ph felices. En este evento hubo dos novedades: Primero se hicieron tres paneles con profesionales de diversos países en lo...

Recibir quejas de condóminos es el pan diario de toda administración. Una administración que no esté preparada para recibirlas no puede siquiera considerar permanecer en el negocio. Es claro que las personas no siempre saben cómo quejarse correctamente y parecerán quejas lo que son simples preguntas, dudas o hasta observaciones. Para poder abordarlas y gestionarlas correctamente hay que empezar por determinar de qué tipo de queja se trata. 1.- La administración del condominio no responde. Esta queja ya ha sido abordada antes y a esa nota les remitimos. 2.- La administración del condominio no cumple . El principal instrumento que regula la relación entre la administración y el condominio es el contrato de administración. No basta y es poco profesional quedarse con simplemente el nombramiento en asamblea. Es cierto que la ley 7933 indica los deberes de la administración en su artículo 30 : “ cuidado y la vigilancia de los bienes y servicios comunes, la atención y operación de...

Sea porque los condóminos (o la administración misma) sienten que ha llegado el momento de cerrar un ciclo o bien porque hay en efecto fallas en el servicio o en la comunicación con los condóminos, es necesario en ocasiones proceder al cambio de administración. Una buena guía y acompañamiento durante este proceso permite una transición con menos conflictos y que durante ella además los condóminos se sientan tranquilos. Los principales elementos a considerar son: Redacción de las condiciones mínimas que deben cumplir las ofertas de proveedores desde la perspectiva de los deberes de la administración: Las administraciones tienen gran cantidad de deberes, tanto en la ley como en el reglamento, acuerdos de asamblea y hasta por simples expectativas de los condóminos. Todos ellos deben considerarse como parte de los requisitos de la contratación. Redacción del aviso de invitación a ofertar, para ser publicitado y divulgado entre condóminos y por redes sociales según se...

Actualmente todos los planos de construcción deben tramitarse a través de la plataforma digital en línea llamada Administrador de Proyectos de Construcción APC, por mandato del artículo 2 del Reglamento para el Trámite de Revisión de los Planos para la Construcción Nº 36550-MP-MIVAH-S-MEIC . Recientemente se le han unido además muchas municipalidades para el trámite del permiso o licencia de construcción, que es la consecuencia lógica y normal de la obtención de planos de construcción. Todas las instituciones involucradas deberían estar en esa plataforma. Debido a la desgraciadamente usual lentitud de la administración pública para resolver las peticiones que se le hacen, desde 1978 gracias a la Ley General de la Administración Pública , se cuenta con una figura legal de excepción de mucha utilidad llamada el Silencio Positivo. Esta ficción legal permite, según los artículos 330 y 331 de esta ley que, si se han presentado en regla todos los requisitos que contempla una ...

En la primera parte de este tema , expusimos los riesgos a los que se exponen las administraciones cuando no responden comunicaciones de los condóminos o residente. En esta segunda propondremos algunas recomendaciones. Ante una consulta o requerimiento, el primer abordaje de la administración debe ser separar si se trata de una petición de información o de un requerimiento de acción de la administración, sea para que se brinde un servicio o una autorización a quien hace la petición. En el primer caso, la administración debe disponer de una guía muy clara sobre los accesos a la información que ésta genera o custodia. ¿Cuáles datos, de los condóminos y residentes, son posibles de compartir y con quién, y cuáles no pueden divulgarse del todo? ¿Toda la información contable es posible de ser divulgada a todas las personas que tienen relación con el condominio? ¿Los contratos y facturas? ¿Los documentos registrales, ya sean planos, actas, la escritura de constitución o los libros le...

Una de las principales causas de queja contra las administraciones de condominios es que no responden mensajes, sean correos electrónicos o mensajes a través de plataformas que crean tiquetes de atención, pero que nunca llegan resolverse o responderse. En nuestra experiencia hemos identificado dos causas mayoritarias: una, falta de recurso humano para atender las comunicaciones y dos, desconocimiento sobre qué responder. En cuanto a la primera es un asunto de gestión del recurso que debe ser manejada por quien presta el servicio buscando la eficiencia y eficacia, por lo que dejaremos a personas expertas en el campo de la gestión de recursos, administración de empresas o ingeniería de procesos su solución. La segunda, si bien es cierto podría caber dentro del campo de la comunicación, dado que es con mucha frecuencia la causa por la que se acude a nuestros servicios con el fin de darle un abordaje legal, queremos dar algunas recomendaciones primero a las administraciones y ...

Nuestro concepto de Justicia de “ dar a cada quien lo que le corresponde ”, comprende no hacer daño a nadie, o, en caso de que eso suceda, indemnizar a quien lo ha sufrido. El Código Civil establece esta obligación general en el artículo 1045 : Todo aquel que por dolo, falta, negligencia o imprudencia, causa a otro un daño, está obligado a repararlo junto con los perjuicios. Para que haya un deber de repararlo, deben darse dos elementos claramente diferenciados: que haya un daño (y un perjuicio, sean las consecuencias prolongadas del daño) y que haya una razón por la cual alguien deba ser responsable de él. Un ejemplo de un daño puede ser un bien común dañado por una colisión, molestias por el comportamiento inadecuado de una mascota o por vecinos que fuman o bien la falta de fondos en un presupuesto por la falta de pago de las obligaciones comunes. En esos casos hay un daño que el condominio (o un condómino, sea un propietario) ha sufrido. La razón por la que alguien pued...