Doctor Condominio

La introducción de la firma digital en nuestro país ha permitido beneficios como la certeza jurídica del momento preciso de firma, aunque ha impuesto ajustes por normas o acuerdos privados anteriores al concepto de la firma digital. La firma digital, de acuerdo con la Ley 8454 del 30/08/2005, Ley de Certificados, Firmas Digitales y Documentos Electrónicos, es “ cualquier conjunto de datos adjunto o lógicamente asociado a un documento electrónico, que permita verificar su integridad, así como identificar en forma unívoca y vincular jurídicamente al autor con el documento electrónico. ”   La que tiene respaldo nacional oficial es la certificada por el Banco Central de Costa Rica. Cuando un documento se firma así, esa autenticidad se verifica en este enlace: https://www.centraldirecto.fi.cr/Sitio/FVA_ValidarDocumentoPublico/ValidarDocumentoPublico Una de las ventajas y principios de la firma digital es la equivalencia, es decir que (artículo 9): “ Los documentos y las comunicacion...

Es totalmente normal que un condominio haya todo tipo de reclamos o conflictos: desde estacionamiento, ruido, mascotas, hasta cuestionamientos que solo pueden resolverse por la vía legal como lo son anulación de acuerdos de asambleas. En este punto, a lo largo de estos años, hemos visto que es muy frecuente que las personas ignoren que, sin saberlo y sin ser conscientes de ello, han renunciado a su derecho de acceder a los Tribunales de Justicia . Esta es una decisión que toma el desarrollador y a la que queda sujeta la persona adquirente. La renuncia sucede mediante una cláusula del Reglamento de Condominio y Administración, que evidentemente quien adquiere en condominio no tiene ninguna oportunidad de negociar, en la cual se establece que todo tipo de controversia deberá ventilarse en otro procedimiento distinto del acceso a los Tribunales de Justicia, sea en un proceso Arbitral o además con una fase previa de Conciliación o Mediación. Un proceso de Arbitraje es un proceso legí...

En la nota anterior tratamos el tema del objeto sobre el cual recae la obligación de mantenimiento, el contenido de la obligación y un primer elemento de la persona obligada: las capacidades de la administración Vamos a tratar ahora el tema de las posibilidades económicas que los condóminos proporcionen. Primero, veamos los recursos que se proporcionan . La administración del condominio es apoderada, mandatario, de los condóminos, y de acuerdo con nuestro Código Civil artículo 1273.1: “ ARTÍCULO 1273.- El mandante está obligado: 1º.- A proveer al mandatario de lo necesario para la ejecución del mandato .” Los condóminos tienen muy claro cuáles son los bienes comunes, y si tienen una administración con idoneidad y capacitación requerida, sabrán además qué acciones son requeridas para el cuido y vigilancia de esos bienes comunes, por lo que la decisión de cuánto proveerle a la administración para esa labor deberá ser acorde con ese conocimiento. Incluso, si el mandante (sea la as...

Una de las labores que más se asocian con el concepto de administración del condominio es la administración del inmueble. Primero veamos el objeto sobre el cuál recae esta obligación pues varía según el tipo de condominio, aunque la regla será siempre la misma: mantenimiento de las áreas y bienes comunes. Cuando se trata de condominios verticales, estos bienes comunes incluyen de acuerdo con la ley 7933, artículo 10: el terreno en el que se asienta el edificio, los accesos vehiculares y peatonales, cimientos, las paredes maestras y medianeras, los techos, las galerías, los vestíbulos y las escaleras, ascensores, y, en general, todos los artefactos y las instalaciones destinados al beneficio común. Además de la edificación se incluyen los locales y las instalaciones de servicios centrales como electricidad, iluminación, telefonía, gas, agua, refrigeración, tanques, bombas de agua, pozos y otros. En un condominio horizontal, excluiremos las construcciones sobre filiales pues esa c...

Como todo en la vida, se puede obtener mejor provecho de las experiencias sabiendo, aprendiendo de previo, que sin saber nada. Normalmente, sin embargo, las personas que adquieren en condominio no conocen cómo funciona un condominio, los deberes y derechos, tanto de ellos como de otros actores involucrados y deben pasar por una curva de aprendizaje que suele costarles tiempo, malestar y hasta costos económicos. Por ello, queremos compartir con ustedes los siete principales elementos que toda persona debe saber antes de adquirir en condominio. 1.- Usted es dueño de su unidad privada, llamada filial. Usted no es dueño de un condominio. El condominio es la totalidad del inmueble, que comprende unidades privadas, llamadas filiales y áreas y bienes comunes. 2.- Usted es dueño, además de su unidad privada, de una proporción de las áreas y bienes comunes, según su área de la filial. Si el área de su filial es mayor, usted será dueño de una proporción mayor de las áreas y bienes comunes y a...

Es normal que en un condominio deseen o necesiten cambiar la administración. No siempre será por mal desempeño o prácticas incorrectas. Muchas veces más bien es porque se ha perdido la conexión que había con esa administración y ya no se logra conformar un equipo igual. Cuando ese momento llega, los condóminos se ven enfrentados con decidir cuál administración contratar. En ocasiones arman carteles (a veces extremadamente complejos e irreales, copiando los defectos y requisitos burocráticos de la contratación pública), en otras solamente reciben ofertas y comparan servicios (y claro, usualmente son los mismos) contra precio y deciden (usualmente por la más barata), y en otras solamente aceptan referencias de otra administración que funcionó bien en otro lado, sin conocer la realidad de esa otra comunidad y las razones por las que funcionó bien. Y este es el punto clave: el buen funcionamiento de una administración se fundamenta tanto en cualidades y acciones de la administración, como ...

Es totalmente normal que en la gestión de la propiedad común haya disputas, diferencias o reclamos. En la prestación de servicios legales a condóminos y administraciones hemos notado algunas carencias o debilidades de los reclamos que hacen difícil su defensa, por lo que queremos compartirles algunas recomendaciones para fortalecerlos y que tengan mejor oportunidad de tener éxito.   1.- Si va a relatar un hecho complejo, sea totalmente claro y conciso en los eventos que lo conforman, con detalles precisos de tiempo, modo y lugar. Es usual que los eventos vayan mezclados con apreciaciones personales sobre ellos. Pero eso no es tan grave. Lo que sí es muy grave es que están totalmente seccionados en pequeños pedazos a lo largo de diversas comunicaciones: en correos electrónicos, “tickets” del servicio de administración y mensajes WhatsApp, por ejemplo. Esto dificulta la comprensión completa de los hechos o armar un “caso” claro. No ser comprendido es una causa común de que ...