Doctor Condominio

Es totalmente normal que en la gestión de la propiedad común haya disputas, diferencias o reclamos. En la prestación de servicios legales a condóminos y administraciones hemos notado algunas carencias o debilidades de los reclamos que hacen difícil su defensa, por lo que queremos compartirles algunas recomendaciones para fortalecerlos y que tengan mejor oportunidad de tener éxito.   1.- Si va a relatar un hecho complejo, sea totalmente claro y conciso en los eventos que lo conforman, con detalles precisos de tiempo, modo y lugar. Es usual que los eventos vayan mezclados con apreciaciones personales sobre ellos. Pero eso no es tan grave. Lo que sí es muy grave es que están totalmente seccionados en pequeños pedazos a lo largo de diversas comunicaciones: en correos electrónicos, “tickets” del servicio de administración y mensajes WhatsApp, por ejemplo. Esto dificulta la comprensión completa de los hechos o armar un “caso” claro. No ser comprendido es una causa común de que ...

La administración del condominio, además de tener la responsabilidad por velar por el correcto mantenimiento de un inmueble y sus servicios comunes, es la persona líder de una comunidad, por lo que la comunicación es un factor crítico, tanto en el bienestar de esta comunidad como para el desarrollo mismo de las labores de la administración. En principio, la comunicación debería ser frecuente al menos en una vía: de la administración a sus distintas “poblaciones”. Habrá comunicados hacia los condóminos (propietarios), otros a residentes, otros al personal contratados, sea en relación laboral o comercial, o incluso algunos abarcando más de una población.     Sin embargo, para que realmente haya comunicación debe ser en todas las vías: desde las personas condóminas, residentes, inquilinos, proveedores, personal, etc., hacia la administración y entre estas personas. Y aquí es donde surge un primer motivo de fricción, cuando los condóminos desean los datos de contacto de otros cond...

  Es claro que los condóminos desearán elegir para su condominio a una persona o empresa en la que confíen. Lo que no siempre se analiza es en qué se basa esa confianza. Es usual que se asuma, sin mucha reflexión, que la confianza se basa en cualidades personales, algo que la persona es . Se relaciona con honradez, rectitud, honestidad, integridad, etc. Todas virtudes elevadas y provechosas, pero que se limitan a la evaluación de lo que la persona es. Eso tiene un problema y es que deja por fuera que hay otras formas en las que puede forjarse una confianza aún más fuerte y sostenible, como a través de los procedimientos mediante los cuales se ejecuta una labor. Una persona confiable, es decir con valores personales elevados como indicamos, puede equivocarse. En ese caso, ¿dejamos de confiar en ella y trasladamos nuestra confianza a otra, ,así una y otra vez cuando algo salga mal? Eso se parece más a nuestra política, con el ciclo sin fin de confianza – dar el poder – traició...

Material para Master Class de 18 de junio 2022, ExpocondominioMX22 (Tomado de mi edición en Wikipedia, Condominio )   Legislación en Costa Rica [ editar código  ·  editar ] En  Costa Rica  hay más de cinco mil condominios (2021), incluyendo Condominios Verticales (como  Condominio Vertical Comercial Residencial Paseo Colón , en la imagen), Condominios Horizontales, Mixtos (combinando ambas características constructivas), y Condominios de Lotes llamados Condominios de Fincas Filiales Primarias Individualizadas. Ley 3670 del 22/03/1966, Ley de Propiedad Horizontal La primera ley que creó la figura legal del condominio en  Costa Rica  fue la ley 3670 que mediante la modificación del artículo 256 del Código Civil, permitió crear un nuevo tipo de  Derecho Real : la Propiedad Horizontal. Su novedad radicó en que se autorizarían, por primera vez, en un mismo bien inmueble, áreas de propiedad privativa individual y áreas de propiedad común o copropie...

Es muy frecuente que se analice y comente sobre los derechos de los condóminos y los deberes de las administraciones de los condominios, pues es un enfoque importante pero no es completo. También existen los deberes de los condóminos. En un caso reciente, se cuestionó por parte de un condómino una Asamblea, alegando varios motivos. Deseamos destacar uno: la ausencia de notificación a su representada de la convocatoria a asamblea de condóminos. El Reglamento de Condominio y Administración tenía pocas normas sobre convocatoria de asambleas, lo cual es un problema muy frecuente al que las administraciones deben enfrentarse. Sin embargo, incluía una norma en la que le establecía a los condóminos el deber de reportar a la administración una dirección para ser notificados de asuntos del condominio, incluyendo la convocatoria a asambleas. La disputa versaba sobre si había sido o no debidamente notificada de la convocatoria a la asamblea, la representada por el condómino. La administraci...

Un elemento que se suele documentar muy mal es la lista o registro de propietarios antes de una Asamblea de Condóminos y veremos qué se puede hacer para corregir las fallas usuales .   Una Asamblea de Condóminos es, como su nombre lo indica, aquella en la que participan los condóminos, es decir, las personas que tienen en el Registro Inmobiliario su derecho de propiedad inscrito.   Además de la persona propietaria como persona física, identificable con cédula de identidad, pasaporte o cedula de residencia, bien puede ser que la persona propietaria sea una persona jurídica, como una sociedad, una asociación, o una sociedad civil, entre muchos tipos de persona jurídica. En algunos casos esta persona jurídica es propietaria debido a un contrato celebrado, como sucede con los fideicomisos de garantía en los que, para garantizar un crédito, en vez de imponer una hipoteca sobre la propiedad, se traspasa a una fiduciaria, que custodiará la propiedad hasta la cancelación del crédit...

Es un deseo común de condóminos y administraciones, poder realizar una asamblea con alta asistencia, con decisiones claras tomadas y en el menor tiempo posible. Es por ello que queremos compartir algunas recomendaciones para mejorar la realización de asambleas.  1.- Registro Previo: Promover el registro previo reduce los tiempos de espera al ingresar a Asamblea (sea presencial o virtual), permite corregir errores o carencias en los documentos para no dejar por esa causa excluida a alguna persona de participar, da una idea anticipada del posible quórum y su impacto logístico y, sobre todo, instaura un orden y responsabilidad. Una asamblea no es un evento social al que uno se acerca como para ver qué están haciendo. Es un acto con trascendencia legal al que se debe asistir con preparación. La acreditación previa, otorgando algún tipo de pase de entrada es una práctica altamente recomendable. Quienes no lo hagan verán quizás su ingreso demorado por el proceso de registro.  2.- En...