Doctor Condominio

Las asambleas de condóminos suelen ser momentos de mucha angustia para las administraciones y de frustración para las personas propietarias, a veces porque hay temas o situaciones difíciles, o a veces porque la administración no siente que puede enfrentar esas situaciones. Desde nuestra experiencia de muchos años acompañado a administraciones y propietarios en estos eventos, queremos hacer algunas recomendaciones para que las asambleas sean más ágiles y efectivas: 1.- Frecuencia: contener todos los temas para una única asamblea anual puede hacer que sea muy pesada. Es conveniente acostumbrar a los condóminos a más de una asamblea al año: semestrales, o aún más frecuentemente, permite que no se vayan acumulando temas y sobre todo, abre la puerta a nuevas dinámicas de tratamiento de los temas que diremos más adelante. 2.- Reuniones previas virtuales: realizar reuniones informativas previas puede permitir que más condóminos se enteren de la información y las decisiones por tomar, así como...

La administración de un condominio maneja mucha información y comunicaciones, sin embargo, no siempre se hace de la mejor forma. Tengamos presente que es importante que: (a) La información esté ordenada de forma que ante una necesidad como formular un reclamo, una auditoría de procesos, o simplemente analizar un comportamiento histórico, pueda accederse a ella con seguridad. (b) La información además debe poder ser compartida de forma ágil con profesionales en derecho, ingeniería, etc., así como con comités o juntas, sin olvidar el derecho de los condóminos de acceder a ella. (c) Los datos personales que se generan o captan en esas conversaciones deben ser custodiados de forma correcta, sin exponer al condominio a una sanción por violentar la Ley de Protección de la Persona frente al tratamiento de sus datos personales, Nº 8968. Por experiencia, cuando nos han hecho una consulta, hemos observado que es frecuente que la información sobre un asunto está desperdigada en correos, mensajes ...

Toda administración conoce que cuando la persona propietaria registral no es la que asiste a una asamblea, requiere de una representación. Igual si se trata de copropietarios (ver aquí). Esto puede ser hecho mediante un poder especial (ver aquí) o, como algunos reglamentos indican, una carta poder (sobre la carta poder ver aquí). ¿Qué sucede en caso de que el propietario sea una persona menor de edad? Nuestro Código de Familia indica que: Artículo 140.- Compete a los padres regir a los hijos, protegerlos, administrar sus bienes y representarlos legalmente. En caso de que exista entre ellos opuesto interés, los hijos serán representados por un curador especial. La administración solo abarca eso, administración, no puede disponer de la propiedad: Artículo 147.- La patria potestad no da derecho a enajenar ni a gravar los bienes del hijo, salvo en caso de necesidad o de provecho evidente para el menor. Para ello será necesaria autorización judicial si se tratare de inmuebles o de muebles c...

Las administraciones de condominios tienen la difícil tarea de administrar la propiedad común, sin embargo, dado que es usual que las personas tengamos distintos criterios sobre cómo deberían hacerse las cosas, su imagen se verá siempre en riesgo de ser mal evaluada por quienes no están de acuerdo o harían las cosas de otra manera. A esto hay que sumarle que la obligación de velar por el cumplimiento del Reglamento de Condominio y Administración fácilmente generará resentimientos. Y una tercera área, de la que hemos ya hablado ( aquí ) es la dificultad de establecer en muchas actividades criterios de medición para evaluar objetivamente la gestión. Todo esto genera comentarios de desaprobación que es difícil saber si son justos o no. Claro que podría suceder que haya comentarios de aprobación inmerecidos, pero quizás no es tan frecuente. Para reducir esta subjetividad es que existen las encuestas de satisfacción. Es recomendable que periódicamente se hagan, ojalá de forma trimestral o s...

Desde mediados de junio de 2024, nos hemos ido enterando que ha habido una modificación normativa por parte de la Autoridad Reguladora de los Servicios Públicos (ARESEP) que impactará muy gravemente a los condominios en el pago de su consumo del servicio de acueducto y alcantarillado. No es un aumento de la tarifa sino una orden de modificar la forma de cobro en los condominios. ¿Cuál es el cambio? La norma es la RESOLUCIÓN RE-0013-JD-2024, que modifica el REGLAMENTO TÉCNICO PARA LA PRESTACIÓN DE LOS SERVICIOS DE ACUEDUCTO, ALCANTARILLADO SANITARIO E HIDRANTES (AR-RTPAAH-2015) ( aquí ). En lo principal de la modificación, implica abandonar de inmediato la forma de facturación conocida como “por unidades de consumo” y obligar a todos los condominios a uno de dos escenarios: (a) Pagar el consumo del servicio como si fuera UNA única unidad de consumo (desconociendo que no lo es, sino que son varias) con el consiguiente costo elevado, pues los metros suben de costo al subir el consumo; o b...

Existen algunos condominios vecinos a centros penitenciarios que han sufrido por el bloqueo de la señal de telefonía celular. En esta nota (un poco más larga de lo usual) hay información para las administraciones ante reclamos de los condóminos, para poder explicarles lo que sucede y guiarlos en defensa de sus derechos. 1.- La situación se origina en una reforma que se le hizo en 2018 a la Ley General de Telecomunicaciones, ley Nº 8642 , para que en su artículo 49 contemplara la posibilidad de “... impedir la prestación de los servicios inalámbricos de telecomunicaciones disponibles al público al interior de los centros penitenciarios, incluyendo las unidades de atención integral, los centros penales juveniles y cualquier otro centro de atención institucional del Sistema Penitenciario Nacional, de acuerdo con lo que se establezca en el reglamento, garantizando que no haya afectación al servicio de la población residente y personas usuarias de las zonas aledañas a dichos centros . ” (D...

Los riesgos existen, eso todos lo sabemos. Sin embargo, la forma en la que reaccionamos ante ese conocimiento es muy diversa. Algunas personas prefieren protegerse reduciendo al máximo la posibilidad de que el riesgo ocurra o les afecte, por ejemplo, si es el riesgo de un robo del vehículo, adquieren dispositivos tecnológicos, refuerzan la estructura del vehículo, nunca lo descuidan, lo dejan siempre en estacionamiento (y si es en vía pública, que alguien permanezca, etc.). Otras personas prefieren transferir el riesgo a otra persona, por ejemplo en vez de adquirir un bien, lo arriendan para que si se lo roban, lo pierda el dueño y no quien lo utiliza. Los seguros son otra forma de transferir ese riesgo porque si hay un siniestro (riesgo materializado), por lo menos recibirán dinero para cubrir el impacto económico. Otras simplemente aceptan que el riesgo ocurrirá, pues las otras opciones son muy caras. Estas son tres de las formas más comunes de enfrentar riesgos: evitarlos (o mitigar...