18 marzo, 2020

Condominios y Coronavirus: Asambleas virtuales y cierre de zonas comunes

El condominio y la toma de decisiones: ¿se pueden realizar asambleas virtuales?
Este es un tema que inicialmente habíamos tratado en el 2019 (aquí), antes de esta situación de emergencia nacional.
Repensando eso en este momento, analicemos el caso de las asambleas de sociedades anónimas. La asamblea debe poder ser un espacio que garantice: 
  • Simultaneidad: Las personas físicas que integran el órgano colegiado deben concurrir en forma simultánea a la formación de la voluntad imputable al órgano.
  • Interactividad: Estos mecanismos son interactivos, permitiendo una comunicación bidireccional y sincrónica, sea en tiempo real.
  • Integralidad: La comunicación debe ser integral, porque permite el envío de imagen (personas, video, multimedia, etc.), sonido (voz de alta calidad, música, etc.) y datos (ficheros automáticos, bases de datos; etc.)
Si esto es posible, y es posible identificar plenamente a las personas participantes y garantizar que se de una comunicación bidireccional y sincrónica (a la misma vez), es totalmente posible desarrollar una asamblea de forma virtual.
Es de enorme importancia que la administración pueda proporcionar los medios para que todos los condóminos accedan al medio tecnológico y sepan su uso, de forma que esto no represente un factor de exclusión. Además debe identificarse indubitablemente a la persona asistente.
El criterio actual que sostengo es que no hay una norma en la ley 7933 que prohíba la realización de asambleas virtuales en donde cada condómino participe de forma remota.
El tema de la representación es más complejo ya que muchos reglamentos exigen la autenticación, sin embargo, hay que recordar que hay una Ley 8454 del 30/08/2005, Ley de Certificados, Firmas Digitales y Documentos Electrónicos, que señala en su artículo 9 que “Los documentos y las comunicaciones suscritos mediante firma digital, tendrán el mismo valor y la eficacia probatoria de su equivalente firmado en manuscrito”. Es decir, es tan válida la firma digital como la autógrafa. De hecho da más certeza ya que se presume emanado de la persona que lo suscribe, salvo prueba en contrario (artículo 10)
En cuanto al tema de la autenticación, el artículo 3 de esa misma ley señala: “No obstante, el empleo del soporte electrónico para un documento determinado no dispensa, en ningún caso, el cumplimiento de los requisitos y las formalidades que la ley exija para cada acto o negocio jurídico en particular.” La autenticación del Poder Especial NO es un requisito legal. Inclusive el mismo artículo 1251 del Código Civil indica que “El contrato de mandato puede celebrarse entre presentes y ausentes, por escritura pública o privada y aun de palabra” La autenticación no es un requisito legal necesario para un poder especial. ha sido costumbre, sin duda, y lo ha sido motivada en la certeza de la autenticidad de la firma. Pues eso queda garantizado con el uso de la firma digital.

El condominio y las áreas comunes: ¿se puede cerrar el acceso a áreas comunes recreativas?
Si las áreas comunes van a ser usadas para actividades de concentración de personas, como fiestas o celebraciones, debería seguirse lo indicado sobre reuniones: suspender la autorización si no es posible garantizar el cumplimiento de las medidas de prevención. No olvidemos que si bien es cierto los condóminos tienen un derecho de uso de los bienes y áreas comunes, “ningún propietario podrá ser limitado en el uso y goce racionales de las cosas comunes” (artículo 9 ley 7933). Seguir los lineamientos de salud en este momento y mientras dure la emergencia nacional es parte del uso racional. Si no hay certeza de que este uso racional se dará, puede limitarse el el uso y goce de las cosas comunes.En esta comunicación, el Área Rectora de Mora valora además el riesgo de que lleguen personas ajenas a los residentes usuales.
En el caso de piscinas, dado que existe alguna información de que el agua puede ser un medio de propagación del virus, es mejor incluirla en el cierre de forma temporal. Lo mismo para gimnasios y lugares para la práctica de deportes.

Con relación a los niños, no olvidemos que tienen un derecho al juego, por lo que deberán implementarse protocolos que garanticen un uso seguro de las áreas recreativas, especialmente en cuanto a la ventilación y aseo, aunque en caso de duda, es preferible temporalmente cerrar esas áreas. Esa ha sido la recomendación en algunos casos.