15 julio, 2019

Asambleas virtuales en condominios

Para cualquier persona que tenga alguna relación con la propiedad en condominio sabe que conseguir un quórum mínimo para tomar acuerdos puede ser un gran reto y usualmente no se logran los mínimos..

Nuestra ley Reguladora de la Propiedad en Condominio no contempla esta forma de asamblea por lo que debemos acudir a otras fuentes para conocer y comparar.

Dado que esto no es ajeno a otras organizaciones o conjuntos de personas hay dos iniciativas que deseamos compartir con ustedes con el fin de ir construyendo la posibilidad de que haya asambleas de propietarios por medios virtuales.

a) Asambleas Virtuales en Sociedades Anónimas en Costa Rica: Mediante Circular D.P.J-010-2018 el Registro de Personas Jurídicas ha regulado esta forma de hacer asambleas, buscando que “..las normas se ajusten a la realidad social del tiempo en que han de ser aplicadas” (Art. 10 Código Civil). Establece como requisitos: 

Simultaneidad: Las personas físicas que integran el órgano colegiado deben concurrir en forma simultánea a la formación de la voluntad imputable al órgano.
Interactividad: Estos mecanismos son interactivos, permitiendo una comunicación bidireccional y sincrónica, sea en tiempo real.
Integralidad: La comunicación debe ser integral, porque permite el envío de imagen (personas, video, multimedia, etc.), sonido (voz de alta calidad, música, etc.) y datos (ficheros automáticos, bases de datos; etc.)

Es importante tomar nota de que según Master Lex, aunque la circular no lo indica, esta forma de asambleas debe estar prevista en el Pacto Social.

b) El caso de Colombia: en ese país, la Ley 675 por medio de la cual se expide el régimen de propiedad horizontal sí contempla esta forma de reunión, siguiendo requisitos que van en la misma línea (Más información aquí en un video del apreciado colega Dr. Andrés Martínez):

ARTÍCULO 42. Reuniones no presenciales. Siempre que ello se pueda probar, habrá reunión de la asamblea general cuando por cualquier medio los propietarios de bienes privados o sus representantes o delegados puedan deliberar y decidir por comunicación simultánea o sucesiva de conformidad con el quórum requerido para el respectivo caso. En este último caso, la sucesión de comunicaciones deberá ocurrir de manera inmediata de acuerdo con el medio empleado...

Una barrera que tenemos en nuestro país es la forma de representación de propietarios.

Nuestro Código Civil regula el contrato de mandato y el instrumento o documento en el que se hace constar llamado poder. El más usual para este tipo de representaciones es el poder especial:

ARTÍCULO 1256.- El poder especial para determinado acto jurídico judicial y extrajudicial, solo facultará al mandatario para los actos especificados en el mandato, sin poder extenderse ni siquiera a los que se consideren consecuencia natural de los que el apoderado esté encargado de ejecutar.

La barrera realmente no está en la ley sino en los reglamentos que casi indefectiblemente exigen la autenticación: a veces de abogado, a veces de notario público. Esto es una barrera pues la telepresencia no estaría cumpliendo con el poder. 

Queda abierto el tema para mucha más discusión.