Doctor Condominio

Está bastante extendido el conocimiento de que si alguien vive en condominio vertical (torre), no puede cambiar la fachada (aunque no siempre es así). Sin embargo, quienes viven en condominios horizontales (casas) o de Fincas Filiales Primarias Individualizadas (lotes), tienden a olvidar un poco más las normas constructivas del condominio, quizás porque sienten que como es su casa hacen lo que desean en ella. Es cierto, en principio, que cada uno hace con sus bienes lo que guste. Esa es la idea del artículo 266 del Código Civil : La propiedad y cada uno de los derechos especiales que comprende, no tienen más límites que los admitidos por el propietario y los impuestos por disposiciones de la ley . En condominio, las limitaciones provienen de ambas fuentes. Por una parte, la ley 7933, Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, indica en su artículo 34 que quien adquiera derechos en un condominio quedará sujeto al reglamento existente. Ahí hay una limitación legal. Al momento de adqu...

El proceso de aplicación del régimen de sanciones de un condominio suele ser una de las labores más difíciles para una administración, y comprensiblemente, una en las que más fallan. La dificultad puede surgir del (a) desconocimiento en la aplicación del sistema, (b) del temor de ejercer la autoridad condominal contra su cliente, (c) de una mal manejada empatía o (d) de una mala o ausente gestión del seguimiento de este tipo de asuntos. A veces es la suma de todos esos elementos en diverso grado. Para reducir fallas queremos compartir algunas recomendaciones para cada tipo de situación. En el caso del desconocimiento, lo que hay que hacer no es solo lo obvio, aprender , sino además practicar y dotar al personal de herramientas para el ejercicio de esta actividad. Entender el flujo de actos que deben ejecutarse y formar al personal en ese conocimiento permite dominarlo más fácilmente. Además, si se redactan plantillas con los elementos del debido proceso que siempre deben contemplarse, ...

Hay dos recientes leyes que afectan la labor de la administración condominal, ya que es muy frecuente que haya propietarios que son sociedades mercantiles. El primero de los cambios es el que exige la ley 10729 del 13/05/2025, Reforma Código de Comercio que, en el caso de sociedades anónimas y sociedades limitadas, ya no habrá un nombre de fantasía como Lagos del Sur del Mundo, s.a., o bien Empresa Alfaro Marín, ltda, por poner dos ejemplos inventados, sino que únicamente tendrá un número de cédula jurídica. En el caso de las sociedades anónimas será siempre el que inicia con 3-101 y en las limitadas 3-102. Esto impacta en los registros de propietarios y en la facturación a la sociedad y sus comunicaciones. Las personerías jurídicas posiblemente serán iguales pues ya hace tiempo era opcional la existencia de sociedades de estos dos tipos con solo el número de cédula jurídica asignado como denominación social o nombre. El cambio es que ahora todas las nuevas sociedades serán así. El se...

Las vías por las que puede una persona ingresar al mundo de la administración de condominios son muy diversas.  Algunas oportunidades son: (a) Por interesarse en la administración del inmueble donde vive y lograr ser elegida administrador; (b) por referencia de una persona que tiene propiedades en varios condominios; (c) como “herencia” al iniciar con un grupo desarrollador y luego permanecer en el inmueble administrando aún ya sin el desarrollador; (d) como aprendiz o asistente en una empresa o de alguna persona ya establecidas y luego, al acumular experiencia, ofrecer sus servicios de forma independiente. Cada una de ellas tiene sus dificultades propias, ya que, por ejemplo, al interesarse en el inmueble donde vive, pasará de entrada por una de las experiencias más difíciles que es la lucha por mantener separada su vida profesional (como administrador) de su vida personal (como vecino o amigo). En el caso de la referencia, es una muy buena forma pero tiene el problema de que la p...

El proceso de reforma de un reglamento de condominio y administración es un proceso que debe provenir de la unión de dos componentes: la posibilidad de realizar esa reforma y la necesidad de realizarla. Sobre la posibilidad, ciertamente un primer requisito es que numéricamente sea posible reunir el quórum para su aprobación. Sabemos que luego de la reforma de 2022, el quórum se redujo a dos tercios del valor total del condominio. Sigue siendo un porcentaje muy alto que es difícil de alcanzar. Esta posibilidad depende de que las personas propietarias realmente estén localizables, participen en alguna medida de las comunicaciones del condominio y que, en el caso de personas jurídicas, tengan su capacidad de actuar plena, sin problemas como vencimientos del plazo social o peor aún, liquidadas por falta de pago del impuesto a las personas jurídicas. Otro de los elementos es que haya voluntad de participar de la asamblea, ya sea personalmente o por medio de apoderados. Normalmente es difíci...

Muchas dudas hay sobre los comités de vecinos. ¿Pueden crearse comités si no están en el Reglamento? ¿Cuáles funciones tienen los comités? ¿Cuáles son los requisitos para ser parte de ellos? Estos son solo ejemplos de las dudas usuales que tienen los condóminos y administraciones. Primeramente debemos identificar los órganos de gobernanza del condominio. Son dos únicamente conforme a nuestra ley 7933 del 28/10/1999, ley reguladora de la propiedad en condominio: la asamblea de condóminos y el administrador.  Nuestra ley utiliza trece veces el término asamblea de condóminos y solo una asamblea de propietarios por lo que aunque son sinónimos, recomendamos utilizar el término más frecuente. De forma similar utiliza nueve veces administrador y sólo cuatro veces administración, aunque también son sinónimos. Fuera de estos dos, no existen otros órganos, lo cual no impide que por Reglamento se creen. Es usual que haya Comisiones (o Comités, para los efectos sinónimos) de Construcciones, Sa...

El administrador del condominio tiene un rol importante en relación con los arrendatarios y otras personas no propietarias que merece aclarar en algunos puntos. Primeramente hay que estar claros en que los arrendatarios tienen una relación derivada del propietario, por lo que todo tipo de preguntas o reclamos en relación con la filial no deben ser dirigidas a la administración ni ésta debe interferir en esa relación. Esta distancia abarca preguntas relacionadas con finanzas del condominio o planes, acuerdos de asamblea, etc., esta información debería ser proporcionada (si quiere) por el propietario a su arrendatario. Por el contrario si se trata de preguntas relacionadas con los servicios con los que cuenta el condominio, horarios, requisitos, alcance, etc., sí es deber de la administración atender esas peticiones pues son parte de ejecutar “todos los actos de administración”, como lo manda el artículo 30 de la ley 7933 del 28/10/1999, ley reguladora de la propiedad en condominio. En c...