Doctor Condominio

Nuestro Código Civil usa una expresión para referir a la forma en la que debe proceder una persona que tiene a cargo los bienes de otro: con los cuidados de un buen padre de familia. Claramente necesita una actualización a una buena madre de familia. Esta expresión está contemplada en las obligaciones de quienes están al cuidado de una cosa, de los arrendatarios (que usan una cosa ajena), del deber de supervisión de quien encarga a otro la ejecución de una labor, del gestor (que voluntariamente se encarga de los asuntos de otra persona) y del comodatario (quien recibe una cosa prestada). Las administraciones de condominio están sujetas a este deber de cuidado. El Diccionario usual del Poder Judicial, nos define ese concepto como “ Expresión relativa, utilizada en el ámbito jurídico, que designa a un arquetipo abstracto o modelo de persona que ha de tener cualidades particulares para la diligencia, cuido y administración de cosas y trato o atención solícita a personas.” Dentro ...

La aplicación del régimen de sanciones en condominio no es una tarea fácil. Hay varias razones para esta dificultad: a) Los condóminos al fin y al cabo son clientes y una sanción podría hacerle perder a la administración su preferencia; b) Los regímenes de sanciones en los Reglamentos suelen ser confusos y tan escuetos como indicar que se sancionará conforme a la ley, cuando esta remite en algunos aspectos al Reglamento, dejándonos una referencia circular vacía; c) Por desconocimiento y fallas en el cumplimiento del debido proceso (para este problema ver aquí ) y d) Porque en ocasiones no se sabe cómo probar las faltas. Esta nota busca abordar esta última dificultad. Probar una falta tiene las mismas dificultades de prueba normales de cualquier hecho: ¿Hay testigos útiles y que desean declarar? ¿Hay documentos o grabaciones de cámaras que puedo utilizar?       En cuanto a los testigos, es importante crear dentro del condominio una cultura de respeto del Reglamento que hag...

Cuando un propietario en condominio no puede o no desea acudir a la Asamblea de Condóminos de forma personal, busca que alguien lo represente. En caso de copropiedad, esta representación puede ser obligatoria (ya en una nota pasada hablamos de eso ).   En la mayoría de los Reglamentos de Condominio y Administración se señala una forma para documentar esta representación, mediante el poder especial. Hemos utilizado la palabra documentar porque realmente de lo que se trata es de un contrato llamado mandato, que puede ser incluso hasta verbal, y que se documenta en un poder. “ARTÍCULO 1251.- El contrato de mandato puede celebrarse entre presentes y ausentes, por escritura pública o privada y aun de palabra; pero no se admitirá en juicio la prueba de testigos, sino en conformidad con las reglas generales, ni la escritura privada cuando las leyes exijan documento público. El instrumento en que se hace constar el mandato se llama poder.” (Código Civil) El poder especial es una autori...

Muchas consultas que hacen los condóminos, arrendatarios, y hasta visitas en condominio, se vuelven más complejas por un error de enfoque, que les hace dudar sobre si hay que averiguar si algo es prohibido, excepto que se indique su autorización , o si, al contrario, algo debe considerarse autorizado, excepto que se indique su prohibición . Como marco general, nuestro Código Civil indica: “ ARTÍCULO 266.- La propiedad y cada uno de los derechos especiales que comprende, no tienen más límites que los admitidos por el propietario y los impuestos por disposiciones de la ley .” Es decir, que ese derecho de propiedad incluirá todo lo que desee hacer su propietario, excepto que haya una limitación.   La regla general es la libertad. Si no está prohibido algo, debe entenderse que está permitido. Esta limitación puede provenir de una ley o de una aceptación del propietario. La ley puede ser cualquiera que imponga limitaciones sobre el derecho de propiedad. Hay muchos ejemplos, y pode...

El involucramiento de los condóminos normalmente se ve desde la óptica de la participación, y con una evaluación negativa: no asisten a las asambleas o reuniones, no asisten a los eventos, no responden las encuestas que se hacen, etc. Es como una desaprobación permanente por no hacer lo que deberían como condóminos. Si, tal vez, pero hay otras visiones que pueden ayudar. Este artículo de la empresa de administración ASSOCIA , es una buena oportunidad de hablar de otra forma de ver el involucramiento de los condóminos: el voluntariado. Aunque usualmente cuando se habla de voluntariado se piensa en Organizaciones no Gubernamentales, la realidad es que ofrecerse a hacer una determinada labor, sin una relación comercial o laboral, bien puede ser promovido y gestionado como voluntariado. Es muy usual la creencia de que la Administración debe “encargarse de todo” y que los condóminos deben únicamente pagar su cuota de gastos comunes y listo. Esto quizás propicia, sin embargo, la sensa...

La rendición de cuentas y el derecho a informarse sobre la gestión de los asuntos de interés común en condominio tienen una regulación legal muy pobre. Nuestra ley 7933 del 28/10/1999, Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, únicamente contempla referencias abstractas como: “ ARTÍCULO 26.- La Asamblea anual, entre otros asuntos, deberá conocer el informe del administrador y las cuentas que él rendirá ”, o bien, “ ARTÍCULO 30.- Corresponderán a la administración … todos los actos de administración ”. No hay una referencia al contenido de ese informe (ver algunas recomendaciones aquí ), ni tampoco normas que garanticen el derecho de los condóminos de informarse sobre la administración de su propiedad común. De hecho, en ocasiones lamentablemente administraciones o Juntas Administradoras obstaculizan el derecho a informarse aduciendo que “la obligación de la Junta Administradora de presentar información financiera es en la asamblea anual de condóminos, no mensualmente como se ...

  Un condómino puede ser administrador de su condominio. Nuestra ley no contempla requisitos para la administración del condominio. No hay ni siquiera referencia a una idoneidad mínima de la administración, capacitación, experiencia, nada, ni un requisito de acreditación ante ningún ente.  Así que no hay impedimento, sin embargo, compartimos algunas recomendaciones: 1.- Los deberes de la administración son los mismos para un administrador propietario o un administrador empresa o profesional independiente. No crea que por ser un servicio no remunerado o permanente, las responsabilidades serán diferentes. Los deberes de la administración, tanto contemplados en la ley como en el Reglamento del Condominio, se le exigirán y en caso de una ejecución indebida o de un incumplimiento, habrá que enfrentar las posibles consecuencias de esto en sede civil o penal. Conózcalos bien y no se aparte de ellos. 2.- Arme su equipo como lo haría en cualquier proyecto profesional. Aunqu...