¿Es permitido o es prohibido?

Muchas consultas que hacen los condóminos, arrendatarios, y hasta visitas en condominio, se vuelven más complejas por un error de enfoque, que les hace dudar sobre si hay que averiguar si algo es prohibido, excepto que se indique su autorización, o si, al contrario, algo debe considerarse autorizado, excepto que se indique su prohibición.

Como marco general, nuestro Código Civil indica: “ARTÍCULO 266.- La propiedad y cada uno de los derechos especiales que comprende, no tienen más límites que los admitidos por el propietario y los impuestos por disposiciones de la ley.”

Es decir, que ese derecho de propiedad incluirá todo lo que desee hacer su propietario, excepto que haya una limitación.  La regla general es la libertad. Si no está prohibido algo, debe entenderse que está permitido.

Esta limitación puede provenir de una ley o de una aceptación del propietario. La ley puede ser cualquiera que imponga limitaciones sobre el derecho de propiedad. Hay muchos ejemplos, y podemos citar la Ley de Aguas Nº 276 que impone el deber de encauzar las aguas de lluvia si se trata de lotes en los que se han hecho obras, Ley Orgánica del Ambiente Nº 7554, que condiciona la ejecución de obras a la aprobación de estudios de impacto ambiental, o la Ley de Construcciones Ley 833 que exige una licencia previa.

La otra fuente de limitaciones es la aceptación del propietario. Cuando se adquiere en condominio se acepta (de forma presunta porque así lo impone la ley 7933 del 28/10/1999, Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio), que se queda sujeto al Reglamento de Condominio y Administración existente.

Ahora bien, este es el límite “legal”, pero hay otro límite más amplio, que en ocasiones se conoce en la doctrina jurídica como lo “lícito”. Aquí nos referimos a algo más amplio, pues se entiende que está prohibido todo lo que dañe a un tercero o que dañen la moral o el orden públicos (artículo 28 Constitucional) y en general se impone un deber de ejercitar los derechos dentro de los límites de la Buena Fe, pues no se ampara el abuso del derecho o su ejercicio antisocial (artículos 20 y 21 del Código Civil).

Por ello, DENTRO de esos límites, se debe entender permitido todo lo que no esté prohibido.

En condominio existe otra limitación que es la que causa a veces la confusión y es el destino. El destino es el fin al que se puede dedicar la propiedad en condominio. Entonces, si una filial tiene un destino residencial, será posible ejercer toda actividad que NO contravenga ese uso. Es decir, ya no solo hay que indagar si hay una prohibición, sino si esa actividad se aparta o no del destino permitido.

La confusión surge de que hay actividades que son usos distintos del residencial y por ende ahí si cabe la pregunta: ¿ese uso está autorizado? Sin embargo, la regla sigue siendo la misma si se entiende que el destino es parte del marco de actuación posible de los propietarios.