28 abril, 2011

Condominios por rumbo correcto

En los Condominios, a veces se generan situaciones que enfrentan a uno o más propietarios, con problemas que pueden arrastrarse por años y que pronto permean la forma misma de conducirse de los propietarios involucrados, y de los que se solidarizan con algunas de las posiciones.

El problema suele tener una cara visible que puede ser una posible modificación constructiva no autorizada (afectando fachadas, por ejemplo) o puede ser la obstaculización de determinados acuerdos, llegando incluso a enfrentarse en sede judicial por varios años.

La cara oculta es lo que ha originado el conflicto. No necesariamente la discusión de la fachada cambiada es tal, sino que a la base pudo haber una desatención de sus deberes para autorizar la modificación por parte de la Administración o bien ésta estaba ausente y cada quien empezó a hacer lo que mejor le pareciera. De igual forma la oposición a un determinado acuerdo puede haberse originado en una aplicación del Reglamento que se percibió injusta en el pasado, y que quedó sembrando discordia y germinó hasta convertirse en una demanda millonaria de la que nadie sacará provecho.

Para resolver estos problemas el Condominio debe utilizar una estrategia doble: cerrar el pasado de forma adecuada; y corregir el presente para que en el futuro estas situaciones no se repitan. En ambas, la Ley de Propiedad en Condominio y el Reglamento del Condominio son la mejor herramienta.

Cerrando el pasado.

Para cerrar problemas de larga existencia debe pasarse por un proceso que requiere mucho liderazgo (constitución de autoridad) y mucha paciencia (sin cambios bruscos). El tiempo muchas veces consolida ciertas situaciones y todos los involucrados deben entender que muchos hechos no pueden ser eliminados simplemente sino que deberán ser cerrados sin generar disputas en ese proceso.

Los pasos a seguir son:

Lograr una autoridad administrativa de respeto alto y una alta credibilidad.

Difundir el Reglamento y lograr consenso en que es obligatorio en su totalidad. Si hay zonas grises de interpretación legal, deben aclararse en este proceso.

Debe pactarse una estrategia entre todos los involucrados con relación a la totalidad de infracciones al Reglamento que existan a fin de encontrar la mejor forma, dentro del Reglamento, de resolverlas. Nunca se podrá avanzar si es solamente con alguna de ellas o si el trato es desigual.

Debe establecerse con un altísimo consenso las medidas definitivas y últimas a tomar (que deben ser perfectamente legales), los responsables de su ejecución y un cronograma de cumplimiento.

Debe haber un seguimiento estricto, un informe de cumplimiento y un cierre definitivo del tema. Las disputas judiciales no suelen ser la causa de los conflictos, sino su consecuencia y rara vez son su solución.

Construyendo el futuro

Con las lecciones aprendidas de este proceso con toda seguridad será muy fácil saber qué hacer en este punto, pero en vista de que la estrategia debe ser paralela, aconsejamos estas medidas:

El Reglamento debe ser un elemento vivo y constante del Condominio. Todas las actividades y conductas deben pasar por ese tamiz y debe de hacerse sentir que el Reglamento es la única y definitiva fuente de autoridad permanente en todos los ámbitos que el artículo 33 de la Ley le permite.

La Administración debe cumplir cabalmente con la aplicación del Reglamento, pero además con los deberes que le encarga el artículo 30 de la Ley de Propiedad en Condominio en cuanto al cuido y vigilancia de los bienes comunes, la ejecución de acuerdos, el cobro de cuotas, más las que en específico indique el Reglamento del Condominio.

La participación democrática en las Asambleas de Condóminos es muy importante y debe motivarse su participación o por lo menos su representación por medio de poderes. De igual forma debe incentivarse la creación de comités y juntas de apoyo a la Administración para la creación de soluciones para el Condominio.

La rendición de cuentas de cada involucrado es vital para crear confianza y para poder, una vez aceptadas las cuentas rendidas, cerrar capítulos para las siguientes generaciones.

Como es fácil notar, si hoy su Condominio es uno en donde el reglamento es poco usado o desconocido; en donde la Administración no cumple con sus deberes; en donde las Asambleas son de escasa participación o de escasa utilidad; o en donde la rendición de cuentas no existe o es débil va por el camino de crear disputas y discordias que serán los problemas de largo plazo y complejos que deberán solucionar los condóminos del futuro, que podrían ser sus vecinos o sus hijos.