Normas constructivas
Es muy usual que en los condominios de lotes (Fincas Filiales Primarias Individualizadas) se refiera a tres tipos de normas y en ocasiones hay duda cuál de las normas aplicar:
“El Condominio y las Fincas Filiales
deben respetar las limitaciones de índole urbanística, del Instituto Nacional de
Vivienda y Urbanismo y del Plan Regulador del cantón donde se ubica el Condominio,
los planos aprobados del Condominio y el presente Reglamento”.
Lo primero que hay que señalar es
que el fundamento de la planificación urbana, es decir la capacidad de que el Estado
pueda regular cómo se construye en los inmuebles, es una limitación de la
propiedad que proviene de la Ley de Construcciones (1949), que encargó a las
Municipalidades su control. Sin embargo, esta ley es general del proceso
constructivo (o procesos relacionados como el de demolición) y las referencias
siempre son a que se sujetan las construcciones a “los reglamentos” de
urbanismo y similares.
Por ello, en 1968 se promulga la
Ley de Planificación Urbana que estableció los reglamentos concretos de
Desarrollo Urbano: 1) El de Zonificación, para usos de la tierra; 2) El de
Fraccionamiento y Urbanización, sobre división y habilitación urbana de los
terrenos; 3) El de Mapa Oficial, que ha de tratar de la provisión y
conservación de los espacios para vías públicas y áreas comunales; 4) El de
Renovación Urbana, relativo al mejoramiento o rehabilitación de áreas en
proceso o en estado de deterioro; y 5) El de Construcciones, en lo que
concierne a las obras de edificación. En su transitorio II estableció que estos
reglamentos los dictará el Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo (INVU) “en
tanto las municipalidades no hubieren promulgado en la respectiva materia, o
parte de ella, sus propias disposiciones locales con ajuste a esta ley.” Estos
son los Planes Reguladores (ver aquí), sin embargo, no
todas las Municipalidades han dictado planes ni existen para la todas las zonas
aún dentro de un mismo cantón.
Entonces, solo EN AUSENCIA,
total o parcial de esa reglamentación municipal es que rige la normativa del
INVU.
Ahora, en cuanto al Reglamento de
Condominio y Administración, éste rige ADEMÁS del Nacional (sea
Municipal o del INVU). Veamos dos ejemplos:
(a) Una filial con destino residencial
está en una zona que es mixta para la Municipalidad y su Reglamento de
Zonificación. Por ello podrá aprobar en un uso de suelo destino comercial o
residencial, PERO, ya que el destino de la filial es solo residencial, este uso
comercial es válido fuera del condominio (en urbanización) aunque dentro este
no lo será.
(b) Un plan regulador una indica
altura máxima tres pisos y el Reglamento del condominio solo dos pisos. Así, si
bien es cierto que la Municipalidad podría aprobar planos con tres pisos, dentro
del condominio solo podrían construirse dos.
Esto hace ver la importancia de
que se someta al órgano interno un ante proyecto ANTES de ir a la
Municipalidad, pues lo que ésta autorice no necesariamente es lo que
internamente rige dentro del condominio.
