10 noviembre, 2008

¿Cómo cambiar el administrador a medio período?

Lamentablemente a veces sucede que una administración no es adecuada para el Condominio y esperar hasta que finalice su período, sería hacer más bien un daño a la vida en común o a los bienes comunes.

Las administraciones pueden caer en algunos de los errores más comunes que hay que pueden ser:
Descuidar los bienes comunes o la vigilancia de los servicios comunes
Desatender las instalaciones y servicios comunes
Negarse de forma negligente e injustificada a ejecutar actos necesarios de administración o conservación del inmueble
Retrasar la recaudación de las cuotas comunes de forma que falte a su deber de mantener una cartera lo más al día posible
Descuidar la puesta en vigor del Reglamento
Tomar partido por los intereses de un condómino (o un grupo de ellos) en detrimento de los intereses comunes
Todas ellas son causales suficientes para que un Condominio promueva la revocatoria del nombramiento de la administración, para dar lugar a una nueva administración.

La designación y remoción del administrador debe estar explicitada en el Reglamento del Condominio, y el condómino o el grupo de condóminos afectados debe promover que se celebre la Asamblea necesaria o se tome el acuerdo en la instancia que el Reglamento señale.

No hay ningún problema en inscribir una personería de un nuevo administrador, aún y cuando en el Registro conste que el anterior administrador tiene aún su cargo vigente.

Como suele suceder, cuando hay una administración que debe ser remplazada, suele haber actos de conservación y administración impostergables, que si no son realizados por el administrador, cualquiera de los propietarios puede ejecutarlos, y tendrá derecho de cobrar a los demás propietarios el pago proporcional de los gastos y el tiempo dedicado. Este derecho faculta al propietario que corrió con ese gasto de tiempo y dinero, a documentarlo por medio de una certificación e iniciar un proceso judicial si fuera necesario.

Una administración deficiente puede causar muchos problemas: por el deterioro de las áreas comunes, al propietario que debe actuar cuando el administrador no lo hace y, sin duda, la vida y armonía en común. Hemos conocido condominios que cuando pasan por estas situaciones durante mucho tiempo, el desinterés y desmotivación de los condóminos llega a tal punto que son frecuente presa de administraciones que mantienen presupuestos en rojo y meten al condominio en círculos de endeudamiento (a favor de la administración, claro está), los vinculan a proveedores demasiado caros y su propiedad privada se ve fuertemente devaluada por el descuido continuado de las áreas comunes y el comportamiento en las áreas comunes. Es decir, se aprovechan de ellos y empobrecen su activo.
El regreso a la normalidad muchas veces ya no es posible y el Condominio se convierte en un lugar abandonado, peligroso, o por lo menos inatractivo para los buenos negocios y la vida confortable y tranquila.