17 agosto, 2011

Los poderes de la Administración

Es ampliamente conocido que una reforma de un reglamento de condominio requiere de unanimidad de la totalidad del valor del Condominio. Sin embargo, en un proyecto parcialmente vendido, o en un Condominio con algunos años, en el mejor de los casos obligará a negociaciones complejas, o bien simplemente será un acuerdo imposible. Adicionalmente es evidente que si hay uno o más propietarios que se están enfrentando con la Administración, y el enfoque de ésta es sugerir una reforma al Reglamento, es obvio que difícilmente contará con el apoyo de estos condóminos. Sin embargo, en la mayoría de los casos esto es innecesario, sobre todo si se trata de conductas, y no de la conformación del inmueble. Conocer las facultades y poderes de la Administración con mayor profundidad permite evitar este problema, que incluso podría ser aparente.
El artículo 30 de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio impone a la Administración el deber de vigilar y mantener bienes y servicios comunes; todos los actos de administración y conservación del condominio y la obligación de velar por el cumplimiento de la ley y el reglamento del Condominio. Este es el deber primario, y salvo que haya en el Reglamento una norma que le impida específicamente ejercer alguna labor, no debe limitarse en el ejercicio de sus poderes.Es usual la queja con relación al ruido de mascotas, y muchos administradores se quejan de que el Reglamento debe ser reformado ya que permite las mascotas. Este ángulo de análisis no es correcto. No se tratará de que el Reglamento de Condominio imponga el deber de soportar molestias por ruido de animales, ni mucho menos, que obligue a que dichos animales molesten con su ruido. El análisis correcto es abordar la molestia dentro de las reglas existentes de autorización para la tenencia de mascotas, pudiendo acudir a normas como el reglamento del Ministerio de Salud para la tenencia de animales de compañía. Si el Reglamento permite situaciones que causan conflicto, atacar el conflicto derivado de dicha actividad permitida es el mejor ángulo.
Las disposiciones del administrador, dentro de sus funciones, son obligatorias para los condóminos, excepto que una Asamblea revoque o modifique esas disposiciones tomadas (artículo 24 de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio). Ejemplo claro de este tipo de poder, debería encontrase en el control de actividades sociales ruidosas o bien ante el uso inadecuado de la infraestructura común. La orden del administrador debe ser de un cese inmediato de dichas molestias o uso inadecuado, y si esto no se cumple, será la desobediencia a la orden del administrador la que tenga consecuencias punitivas (como multas). Ningún Reglamento carece de multas pues todos tienen incorporada la multa legal del artículo 15 (un Salario Base).
Las situaciones diarias ante las que se debe enfrentar el Administrador, deben enmarcarse siempre dentro de la prohibición genérica del artículo 15 de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio: “No podrán destinarla a usos contrarios a la ley, la moral o las buenas costumbres, ni hacerla servir a otro objeto que el convenido expresamente. No podrán efectuar acto ni incurrir en omisión que perturbe la tranquilidad de los demás propietarios o comprometa la solidez, seguridad, salubridad o comodidad del condominio.” Independientemente de la forma en la que se regulen las conductas en un Reglamento, estos lineamientos de vida en común deben respetarse.
Un Administrador debe acudir al conocimiento técnico legal necesario para el ejercicio de su poder, y entender que ejercer poder implica ser autoridad, dar órdenes y sancionar desobediencias. Debe poder contar con una Junta que lo respalde, ya que deberá llamar a Asamblea sobre temas de autoridad, conseguir consensos y apoyos para imponer multas, contar con el apoyo económico para la defensa judicial de sus decisiones, imposición de multas (y su posterior cobro) y reclamo de daños, incluso morales. Todo lo que sea necesario para logar erradicar las conductas y prácticas que carcomen la vida en Condominio, antes de que enraícen y se conviertan en problemas que devaluarán su inmueble y que deberán enfrentar los residentes del futuro, que podrán bien ser sus hijos.