16 junio, 2015

Asociación de condóminos

Quien administra un condominio tiene una enorme responsabilidad, la que conlleva muchos deberes y poderes.
Dentro de los poderes se encuentra el de representar exclusivamente al condominio, firmar en cuentas bancarias, autorizar contratos y comprometer al condominio en obligaciones. Es claro que no puede comprometer al condominio en garantías reales (hipotecas), pero fácilmente una línea de crédito en una ferretería puede convertirse en una enorme suma de dinero por pagar.
Algunos pocos condominios han tenido la mala experiencia de tener representantes legales que han hecho uso indebido del dinero. En ese momento los condóminos han acudido al banco, tratando de revocar la autorización de firma en cuentas bancarias, para toparse con la triste y peligrosa realidad de que la representación no la ostentan ellos, sino solamente esa persona a la que justamente desean revocar su autorización.
Este tipo de situaciones las conozco de personas que no se dedican profesionalmente a la administración y no tienen un nombre comercial ni personal que les interese cuidar y han sido pocos los condominios en que esto se ha presentado, sin embargo, por experiencias así hay temor en algunos condóminos.
Es por ello que optan por un camino que es el de constituir una persona jurídica cuya Junta o Consejo esté bajo su control para que ésta asuma la administración. Este es el único deber y función en principio.
Como ventaja se puede mencionar que de esta forma tienen el control de la representación. Aunque como desventaja puede señalarse que no siempre las Juntas tienen toda la experiencia y equipo que se ocupa para administrar un condominio prescindiendo de una administración profesional.

Hay dos opciones principales:

  1. Constitución de sociedad anónima. Las incompatibilidades que le veo es que la calidad de socio no está vinculada a la propiedad, y podría haber socios no propietarios y propietarios no socios - o socios mayoritarios por adquisición de acciones o por embargos y adjudicaciones judiciales en pago de deudas, además de que es una persona jurídica comercial por lo que es sencillo suponer que sus actividades son gravables y podría haber confusiones tributarias.

  1. Asociación: Es más adecuada a la idea de ausencia de lucro que hay, además de que puede establecerse que para ser asociado deba ser propietario.

En cualquier caso que se elija hay que tener presente:
  • Buscar la máxima participación de los condóminos, sea como socios o asociados.
  • Comunicar claramente a los condóminos las funciones de la persona jurídica, y los deberes y derechos que permanecen como condóminos.
  • Delegar lo más que se pueda las llamadas de atención en una administración operativa para evitar acusaciones de parcialidad.
  • Valorar separar la autorización de pagos, la ejecución y el registro contable.
  • Definir índices de éxito con los cuales se pueda evaluar la labor de la Junta y de las Administración, al final del período.
  • Valorar si se tiene el equipo para ejecutar la administración de acuerdo con esos índices o si es necesario formarlo con otros condóminos y proveedores profesionales externos específicos en derecho, contabilidad, arquitectura, etc.

Y sobre todo, estar dispuestos, todos, a dar marcha atrás y liquidar la persona jurídica si no se obtienen los beneficios esperados.