15 mayo, 2018

Tasa de interés de usura


La morosidad en el pago de los aportes a los gastos comunes en condominio es un problema muy serio, ya que los ingresos que faltan deben ser compensados bien por demora en obras de mantenimiento, “saqueo” a los fondos de reserva o incluso hasta con incrementos en el presupuesto para cubrir el faltante de efectivo (como un simple subsidio temporal, aunque no se quiera ver así).
Una de las medidas que más se aplica en condominio es cargar intereses.
Lo primero que debe decirse es que no siempre esta tasa es clara. Algunos reglamentos solo hacen la enunciación de que se cargarán intereses sin definir su tipo. Para este primer caso de condominios existe interés legal: “…que es igual al que pague el Banco Nacional de Costa Rica por los certificados de depósito a seis meses plazo, para la moneda de que se trate.” (Artículo 1163 del Código Civil). La administración calculará estos intereses y los cargará a la cuenta. Los pagos que se reciban serán imputados primero al pago de esos intereses (Artículo 783 del Código Civil).
En otros condominios está fijada la tasa, y salvo autorización expresa del reglamento su modificación por la asamblea requeriría de la unanimidad de la totalidad del valor del condominio, por ser una reforma de la escritura de constitución. He observado tasas de un 10% mensual (120% anual) y conozco al menos un caso de 10% diario. Fácilmente se ve como algo absurdo. Sin embargo, ¿cuál es el límite con el delito de usura?
El delito de usura castiga con pena de prisión a quien “… aprovechado la necesidad, la ligereza o la inexperiencia de una persona, le hiciere dar o prometer cualquier ventaja pecuniaria evidentemente desproporcionada con su prestación… o hiciere valer un crédito usurario.” (Artículo 243 del Código Penal) “Evidentemente desproporcionada” y “crédito usuario” son muy inciertos.
Resultado de imagen para earn¿Cuál es una tasa de interés de usura?, es una pregunta que se nos hace con frecuencia. No existe tal definición. Ha habido proyectos de ley tendientes a definirla, como “…aquella cuya tasa efectiva o tasa anual equivalente exceda dos veces el promedio de los últimos tres meses de la tasa de interés activa promedio del Sistema Financiero Nacional...” (Proyecto de ley 20172). Ya ha habido otras iniciativas en el pasado como el proyecto de ley 18893, hoy archivado.
Siguiendo esos criterios propuestos claramente un 120% anual sería una tasa de interés de usura.
La recomendación a las administraciones es la siguiente: hacer la consulta legal sobre cómo adecuarla a una tasa más razonable y proponer ello a la asamblea. Mientras tanto, aplicar el reglamento, ya que es su obligación hacerlo mientras no sea anulado por un juez civil. Claramente no se está aprovechando una situación especial de un deudor pues las condiciones de interés están fijadas por el propietario/deudor mismo al momento de adquirir, pues acepta el reglamento existente (Artículo 34 ley 7933), y no hay más garantía que la que está establecida en la ley como hipoteca legal (Artículo 20 ley 7933).