Tasa de interés de usura
La morosidad en el pago de los aportes
a los gastos comunes en condominio es un problema muy serio, ya que los ingresos
que faltan deben ser compensados bien por demora en obras de mantenimiento, “saqueo”
a los fondos de reserva o incluso hasta con incrementos en el presupuesto para
cubrir el faltante de efectivo (como un simple subsidio temporal, aunque no se
quiera ver así).
Una de las medidas que más se
aplica en condominio es cargar intereses.
Lo primero que debe decirse es
que no siempre esta tasa es clara. Algunos reglamentos solo hacen la
enunciación de que se cargarán intereses sin definir su tipo. Para este primer
caso de condominios existe interés legal: “…que
es igual al que pague
el Banco Nacional de Costa Rica por los certificados de depósito a seis
meses plazo, para la moneda de que se trate.” (Artículo
1163 del Código Civil). La administración calculará
estos intereses y los cargará a la cuenta. Los pagos que se reciban serán
imputados primero al pago de esos intereses (Artículo
783 del Código Civil).
En otros condominios está fijada
la tasa, y salvo autorización expresa del reglamento su modificación por la
asamblea requeriría de la unanimidad de la totalidad del valor del condominio,
por ser una reforma de la escritura de constitución. He observado tasas de un
10% mensual (120% anual) y conozco al menos un caso de 10% diario. Fácilmente
se ve como algo absurdo. Sin embargo, ¿cuál es el límite con el delito de
usura?
El delito de
usura castiga con pena de prisión a quien “… aprovechado la necesidad, la ligereza o la inexperiencia de una
persona, le hiciere dar o prometer cualquier ventaja pecuniaria evidentemente
desproporcionada con su prestación… o hiciere valer un crédito usurario.” (Artículo
243 del Código Penal) “Evidentemente
desproporcionada” y “crédito usuario”
son muy inciertos.
Siguiendo esos criterios propuestos
claramente un 120% anual sería una tasa de interés de usura.
La recomendación a las
administraciones es la siguiente: hacer la consulta legal sobre cómo adecuarla
a una tasa más razonable y proponer ello a la asamblea. Mientras tanto, aplicar
el reglamento, ya que es
su obligación hacerlo mientras no sea anulado por un juez civil. Claramente
no se está aprovechando una situación especial de un deudor pues las condiciones
de interés están fijadas por el propietario/deudor mismo al momento de adquirir,
pues acepta el reglamento existente (Artículo
34 ley 7933), y no hay más garantía que la que está establecida en la ley
como hipoteca legal (Artículo
20 ley 7933).
