El condominio como dueño de bienes inmuebles

El condominio tiene una naturaleza jurídica cuyos elementos aún están abiertos a discusión. Uno de esos elementos es si cuenta o no con “personalidad jurídica”: es decir si “existe” o no como “persona jurídica”.

Este no es un tema pacífico.

Recordemos que un condominio nace por la manifestación se su propietario o sus propietarios de someter su propiedad a este régimen en escritura pública (artículo 2 de la ley 7933 del 28/10/1999, Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, entre otros). Como resultado de esa solicitud, si cumple con todos los requisitos, se cancela el asiento de inscripción de la propiedad en la Sección General del Registro de la Propiedad y se inscribe en la sección de Propiedad en Condominio como finca matriz y las respectivas filiales (artículos 5 y 6 de la ley 7933 del 28/10/1999, Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio).

Ahora bien, esa inscripción le dota de una “semi personalidad” como lo refiere la Resolución Nº 00337 – 2023 del Tribunal Segundo de Apelación Civil de San José: “… se le asigna una cédula jurídica 3-109-xxxxxx y una semi personalidad, de carácter instrumental, por medio de la inscripción de su administrador, con el alcance y la duración de los atributos que le diera una asamblea de condóminos. “

El problema se origina en que la capacidad de las personas jurídicas conforme a los artículos 33 y 36 del Código Civil, proviene de la ley, pero nuestra ley 7933 del 28/10/1999, Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio es omisa en este punto.

Una matriz NO puede ser dueña de bienes inmuebles.

Hasta hace algún tiempo (específicamente hasta el año 2015) era posible que un condominio (la matriz con cédula 3-109) fuera dueña de bienes inmuebles (véase la filial de Alajuela 44525), sin embargo, luego de la calificación registral 2015-100-RE, una matriz NO puede ser dueña de bienes inmuebles. El Registro de Bienes Muebles por su parte había elaborado esto mismo en el oficio DJRN-06-1933-2013.

No se comparten esos criterios, ya que la ley 7933 del 28/10/1999, Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio permite “adquirir bienes comunes” (art. 27 b3), y en la práctica el condominio puede contratar, ser patrono, abrir cuentas bancarias, etc.

Esos criterios imponen que un condominio no pueda ser adquirente por cualquier título de un inmueble, sea incluso por remate lo cual plantea dificultades cuando el condominio es el acreedor que acude a solicitar el remate de una filial por cuotas comunes no pagadas. El artículo 161 del Código Procesal Civil indica que: “Si en la tercera subasta no hubiera postores, se tendrán por adjudicados los bienes al ejecutante, por el veinticinco por ciento (25%) de la base original.” Sin embargo, esto no aplica a condominio ya que sería imposible escribir esa adjudicación en el Registro Inmobiliario.

Por ello, se utilizan personas jurídicas intermedias, sea una asociación o una sociedad anónima para que, por medio de cesión de los derechos litigiosos, ésta se pueda adjudicar la filial como acreedora, y pueda luego venderla y entregar ese dinero al condominio como fondos comunes.