Doctor Condominio

En el período de fin y principio de año, es usual que las personas reflexionen y decidan objetivos. Uno de esos podría ser el de hacerle modificaciones al condominio. Las modificaciones al condominio deben entenderse diferentes de las modificaciones al Reglamento. En otra nota ( aquí ) hemos hablado sobre las modificaciones al Reglamento. Sobre las modificaciones al condominio como una guía básica deben hacerse algunas preguntas: ¿Se desea añadir o anexar otra propiedad al condominio? ¿Se desea, por el contrario, reducir el área segregando una porción para que ya no sea parte del condominio? Estas dos preguntas deben llevarnos a la conclusión de que su realización requiere la desafectación del condominio, es decir, deshacerlo jurídicamente y rehacerlo. En el curso de su tramitación, por un momento, las propiedades individuales desaparecerán y serán todos los dueños copropietarios de un terreno y de las construcciones que sobre él haya, y decidirán modificar el tamaño de ese terreno par...

En la gestión de la propiedad en condominio, a veces las administraciones tienen que hacer frente a las situaciones complicadas que bordean o incluso escapan al ámbito de sus funciones. Una de ellas son los conflictos personales que suceden dentro de las unidades residenciales o comerciales. Puede ser que se trate de una agresión o intentos de ejecutarla contra una persona, una situación de violencia doméstica, una riña, una mera disputa de pareja o de personas en alguna relación, incluso comercial, cuyas desavenencias desbordaron el nivel de la intimidad. Queremos compartir algunas reflexiones para enfrentar estas situaciones. 1.- Primero la administración debe tener siempre presente el ámbito de sus funciones, sea el artículo 30 de la ley 7933 del 28/10/1999, ley reguladora de la propiedad en condominio, así como el Reglamento de Condominio y Administración y, si existe, el contrato de servicios. Intervenir en las situaciones privadas de los condóminos no es parte de su función y sol...

Aunque nuestra ley 7933 del 28/10/1999, ley reguladora de la propiedad en condominio, contempla realmente solo la figura del Administrador, es muy usual que existan órganos más o menos representativos de los condóminos como Juntas o Comités. No hablamos aquí de la Junta Administradora, a la que le competen las funciones del Administrador, sino de órganos sin representación legal del condominio y con funciones que suelen ser de asesoría, fiscalización, y a veces, si así se contempla en el reglamento, de aprobación previa del ejercicio de algún derecho o de aplicación del régimen sancionatorio. Hemos hablado en otro momento de las Juntas ( aquí ), por lo que hoy queremos tocar el tema de la fiscalía.  Por influencia del derecho público, el civil de personas (asociaciones civiles, cooperativas) o el comercial (derecho societario específicamente, como en sociedades anónimas), se han nombrado fiscalías en condominio la cual es una figura que no es propia de este régimen, aunque podría s...

Una pregunta que se hace pocas veces (muchas menos de las necesarias) es sobre las funciones del Administrador y su límite. Una primera respuesta es sencilla pues el ámbito de funciones está descrito en la ley 7933 del 28/10/1999, ley reguladora de la propiedad en condominio, artículo 30. ARTÍCULO 30.- Corresponderán a la administración el cuidado y la vigilancia de los bienes y servicios comunes, la atención y operación de las instalaciones y los servicios generales, todos los actos de administración y conservación del condominio y la ejecución de los acuerdos de la Asamblea de Condóminos. Recaudará de cada propietario la cuota que le corresponda para los gastos comunes. Velará por el cumplimiento de las disposiciones de esta ley y el reglamento; asimismo tendrá las demás facultades y obligaciones que la ley y el reglamento le fijen. Las funciones pueden ampliarse por lo que al respecto indique el Reglamento del Condominio: requisitos documentales específicos, reuniones con comités, a...

La ley 7933 del 28/10/1999, ley reguladora de la propiedad en condominio tiene un Reglamento que es un decreto ejecutivo. No confundir con el Reglamento de Condominio y Administración, que consta en la constitución de cada condominio. El decreto 32303 que ha regido hasta ahora ha sido modificado mediante decreto Nº 45214 MIVAH-MEIC-TUR, publicado el pasado 22 de octubre de 2025 en ALCANCE 136 A LA GACETA 198 (ver aquí ) Hay un video de resumen aquí . El decreto introduce cambios en dos áreas: en los procedimientos de constitución de condominios y las en normas que regulan el funcionamiento de los órganos del condominio, afectando al administrador, condóminos, asambleas y actas. En esta nota trataremos este segundo grupo de elementos. Los principales cambios son: Se ha eliminado el concepto de “mayoría simple” que contenía del 32303 que indicaba que era “ el 50% más uno del total de votos o condóminos ,” concepto totalmente erróneo ya que en condominio no se vota por condómino, sino por...

En ocasiones hay gestiones notariales que por costumbre se nos hacen claras a los que nos dedicamos a ello, pero quizás para las personas que no están en esa condición o que no tienen esa experiencia, puede no ser tan claro. ¿Cómo se inscribe el nombramiento de un administrador de condominio? Primero ha de tenerse presente que el administrador (o Junta Administradora, pero no ambos) por mandato de ley tiene al menos poder general, conforme indica el artículo 29 de la ley 7933 del 28/10/1999, ley reguladora de la propiedad en condominio.  Los poderes generales y generalísimo deben inscribirse para ser eficaces. Aunque el 466 del Código Civil ordena que dicha inscripción sea en el Registro de Personas, al no ser propiamente una persona jurídica el condominio, si buscan el poder del administrador por la cédula del condominio no lo van a encontrar. Se inscribe al margen de la matriz que se busca por su número de cédula. Es lo que manda el artículo 459 del Código Civil: “ Las operacione...

Ha sido modificada la ley 7933 para dotar de un sustento normativo a las asambleas realizadas por medios virtuales en el condominio. Mediante ley 1 0746 del 26/08/2025 , Reforma Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, aparecida en La Gaceta número 179 del 25/09/2025, se han reformado los artículos 24 y 25 de esta forma: Artículo 24- Serán de competencia de la Asamblea de Condóminos las resoluciones sobre asuntos de interés común, no comprendidas dentro de las facultades y obligaciones del administrador. Esta Asamblea se celebrará según el reglamento de condominio y administración y en la presente ley; deberá realizarse como mínimo una vez al año. Las asambleas ordinarias o extraordinarias se podrán realizar de manera virtual a través del uso de medios tecnológicos, utilizando para ello cualquier medio tecnológico en el tanto se garantice la interacción integral, multidireccional y en tiempo real entre los miembros del órgano y todos aquellos que participen de la sesión. Deberán e...

Hoy se celebra la fiesta cívica de nuestra Independencia y es un buen momento para hablar de decoración por celebraciones y del uso de símbolos nacionales. Primeramente, debemos recordar que el Administrador administra los bienes y espacios comunes, por lo que idealmente debería obtener la autorización de la asamblea de condóminos para casi todo, pues su ámbito de funciones conforme al artículo 30 de la ley 7933 es muy reducido. Lo más aconsejable sería que el Administrador presente un plan de trabajo que incluya todas las acciones a realizar (incluyendo el decorado con motivo de las fiestas) y el presupuesto para esa acción. No se trata de una modificación de fachada, pero sí es una acción de un administrador que brinda sus servicios a una comunidad de copropietarios y debería obtener su aprobación. En muchos condominios se acostumbra que el Administrador decore áreas y espacios comunes, y de hecho los condóminos esperan que así suceda, pero esto no debe hacernos perder de vista las...

La agenda de una asamblea es la lista de temas que se verán en ella. Ya en otro momento hemos hablado del riesgo de los asuntos varios . En su momento indicamos que “Si en “asuntos varios” se conoce y vota un tema que tiene incidencia en el derecho de propiedad del condómino y no fue notificado de ello, podría recurrir al proceso sumario de impugnación de la Asamblea.” En una asamblea de condóminos a la que asistimos recientemente se cuestionó de nuevo la negativa a la inclusión de asuntos nuevos, ya no varios, sino uno concreto nuevo y por ese motivo es importante retomar este tema. Primero ha de decirse que como es usual, la ley 7933 del 28/10/1999, ley reguladora de la propiedad en condominio, no es clara en este punto y tampoco hay muchas resoluciones que citar ya que lamentablemente condominios se ve en un tipo de proceso llamado sumario que no tiene recurso de casación, por lo que ese tipo de análisis, que son usuales en casación, no se dan frecuentemente en condominio. Además, m...

Está bastante extendido el conocimiento de que si alguien vive en condominio vertical (torre), no puede cambiar la fachada (aunque no siempre es así). Sin embargo, quienes viven en condominios horizontales (casas) o de Fincas Filiales Primarias Individualizadas (lotes), tienden a olvidar un poco más las normas constructivas del condominio, quizás porque sienten que como es su casa hacen lo que desean en ella. Es cierto, en principio, que cada uno hace con sus bienes lo que guste. Esa es la idea del artículo 266 del Código Civil : La propiedad y cada uno de los derechos especiales que comprende, no tienen más límites que los admitidos por el propietario y los impuestos por disposiciones de la ley . En condominio, las limitaciones provienen de ambas fuentes. Por una parte, la ley 7933, Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, indica en su artículo 34 que quien adquiera derechos en un condominio quedará sujeto al reglamento existente. Ahí hay una limitación legal. Al momento de adqu...