Hasta dónde llegan las funciones del administrador
Una pregunta que se hace pocas veces (muchas menos de las necesarias) es sobre las funciones del Administrador y su límite.
Una primera respuesta es sencilla pues el ámbito de funciones está descrito en la ley 7933 del 28/10/1999, ley reguladora de la propiedad en condominio, artículo 30.
ARTÍCULO 30.- Corresponderán a la administración el cuidado y la vigilancia de los bienes y servicios comunes, la atención y operación de las instalaciones y los servicios generales, todos los actos de administración y conservación del condominio y la ejecución de los acuerdos de la Asamblea de Condóminos. Recaudará de cada propietario la cuota que le corresponda para los gastos comunes. Velará por el cumplimiento de las disposiciones de esta ley y el reglamento; asimismo tendrá las demás facultades y obligaciones que la ley y el reglamento le fijen.
Las funciones pueden ampliarse por lo que al respecto indique el Reglamento del Condominio: requisitos documentales específicos, reuniones con comités, actos jurídicos como recursos, etc. Todo eso impacta en las tareas de la Administración.
Además, hay una fuente adicional de obligaciones: las expectativas y deseos de los condóminos. He sabido de administraciones que incluso acompañan a condóminos a hacer trámites en instituciones. ¿Cuál es el límite entonces?
La respuesta comienza a precisarse cuando se habla de la forma o las acciones que debe ejecutar el Administrador para cumplir con esas funciones del artículo 30 de ley o del Reglamento de Condominio y Administración. ¿Cómo exactamente se ejecuta la vigilancia de los bienes y servicios comunes? ¿Una visita por semana o más? ¿Medio tiempo o tiempo completo? El elemento más rico de esta respuesta está en el mecanismo para hacer esta revisión: no es lo mismo un mero ojo semanal que pasa superficialmente, que una revisión semanal contra un listado específico de elementos, la prueba de su funcionamiento, las actividades de mantenimiento preventivo, el informe de cada inspección, etc.
Puede suceder que haya condóminos que abusen del Administrador y le carguen con tareas que no le corresponden, pero también puede suceder esto por desconocimiento. Por eso el Administrador debe educar a los condóminos delimitando las labores con sumo detalle: - Envío mensual de Estados Financieros conforme a las normas NIIF. No es obligatorio cumplir estas normas en el condominio, pero un enunciado así deja claro el producto a recibir.
La recomendación que hacemos es definir con total claridad las actividades a desarrollar en el contrato de servicios, para ajustarse estrictamente a ello, con la posibilidad, por supuesto, de añadir actividades adicionales por un costo adicional. Esto permite ponerle un límite claro a los deseos y expectativas de los condóminos, así como abrir oportunidades para servicios adicionales complementarios.
¿Ese servicio que le han solicitado está dentro del contrato? Si no es así, ¿es porque el contrato ha fallado en su redacción? Si el contrato es correcto entonces ese requerimiento es una oportunidad.
Recuerden: el servicio lo requiere el condominio. Ahí está la demanda, solo falta la oferta. ¿Puede el Administrador mejorar la oferta disponible?
