10 mayo, 2012

Participación directa de los condóminos en la Administración

La colaboración será mayor en el tanto mayor sea la definición del tiempo requerido y el objetivo esperado.

En todos los condominios existe por mandato legal una administración a cargo, sea en la forma de una junta administradora (y no junta directiva, que es un término de otras áreas del derecho) o bien como órgano unipersonal. Este órgano es el que tiene la totalidad de la responsabilidad en la vigilancia y cuido de las cosas comunes, en la aplicación del Reglamento (no así en la sanción de su incumplimiento, que puede llevarse en conjunto con la Asamblea de Condóminos) y en la ejecución de las decisiones de la Asamblea de Propietarios.

Ahora bien, existen otros órganos de participación de condóminos como son los comités o comisiones de construcción, por ejemplo. Estos órganos auxiliares de la Administración, en los que el Reglamento puede permitir la participación de personas no propietarias en el inmueble, suelen tener tareas bien definidas en el Reglamento, relativas a la revisión y autorización (si procede) de las obras constructivas privadas en el Condominio. Normalmente siempre será obligatorio obtener la autorización de dicho comité para ejecutar las obras. La ausencia de esta autorización, si inician las obras, implicará una violación al Reglamento, con su consecuente multa; y el permiso municipal NO SUPLE esa autorización. La regla de oro es que las funciones que un Reglamento asigna a un Comité no pueden ni deben ser usurpadas por otros órganos como la Administración o la Asamblea de Condóminos misma.
Aún en ausencia de funciones reglamentarias, la Asamblea de Condóminos puede designar los comités o comisiones (no hace diferencia la terminología) que considere necesarios o convenientes para los asuntos y por los plazos que deseen, en el tanto, de nuevo, se entiendan como órganos auxiliares de la Administración, sin que puedan ni deban usurpar funciones que el Reglamento atribuya específicamente a la Administración.

Es fácil comprender que, siendo el Condominio una comunidad democrática, la participación de todos los condóminos es esencial para la mejora continua de la vida en común y del valor del inmueble, y que justamente para eso es que se han creado dichos comités o comisiones. Sin embargo, la realidad es que pocos se acercan a participar de la gestión directamente, dividiendo el condominio usualmente en dos bandos: los pocos que participan (objeto más de críticas que de agradecimientos y comprensión) y la mayoría pasiva observante (objeto igualmente más de señalamientos de desinterés y de aprovechamiento de la labor de otros, que de comprensión).
Ahora bien, como siempre, la crítica y revisión interna aporta grandes beneficios. Es usual escuchar excusas de condóminos para no participar en Juntas o comités, alegando poco tiempo o desconocimiento de la labor (y la que no se dice, de no querer ser objeto de las críticas que se han lanzado en el pasado contra quienes ahí han servido). Sin embargo, es poco usual, lamentablemente, que estas excusas (que pueden ser muy válidas y reales), se combatan con el arma correcta.
¿Será posible censurar el alegato de falta de tiempo si se carece de un horario de reunión y una agenda previamente definidos que se respeten puntualmente?¿Será pertinente censurar el alegato de falta de conocimiento si la Asamblea le niega el derecho a esos comités de contar con el apoyo profesional (a cargo del condominio, claro está, pues será quien se beneficie de la labor)?¿Será justo censurar el alegato (que no se dice) del temor a la mala imagen, si no hay una rendición de cuentas puntual y detallada difundida ampliamente y sin choques por negativas a entregar información?

Es cierto que la participación de los condóminos es difícil, y que en nuestra democracia (la pequeña del condominio o la grande del país) nos hemos acostumbrado a acudir solamente cuando hay elecciones (de Administración o nacionales) y el resto del tiempo nos limitamos a externar opiniones generales desde las graderías, facilitadas en mucho por las redes sociales.
Un buen liderazgo crea espacios de participación seguros, previsibles y con resultados reales. El reto es empezar por ahí. El terreno se prepara antes de la siembra y la siembra se hace antes de la cosecha.