Sanciones en Condominio
Dejar pasar las faltas sin sancionar ni corregir lesiona gravemente la autoridad y crea la impunidad que destruye la vida en común, sea un condominio o de una sociedad.
Cuando alguien decide vivir en condominio, acepta sujetarse a una ley y a un reglamento de condominio, que no variará sin su consentimiento. Cualquier reglamento de condominio es un acuerdo o convenio en el que cada condómino acepta limitar su derecho de propiedad individual y además otorga a la administración poderes para organizar la propiedad en común.
Estas limitaciones pueden implicar no poder tener mascotas, no poder estacionar frente a su filial, no poder realizar fiestas con música en las áreas comunes o en su vivienda, no poder colocar objetos en su garaje o jardín, hasta abarcar no poder construir su vivienda si no es con cierto estilo, color y hasta acabados. No hay sorpresas, todo está escrito y aceptado. Se acepta tener un determinado comportamiento, y se acepta limitarse en sus derechos que como propietario le corresponden.
Todas estas reglas, tanto el Reglamento del Condominio como los acuerdos de Asambleas, deben ser obedecidas. De igual forma, con el fin de mantener la convivencia, debe abstenerse de ejecutar u omitir actos que afecten la tranquilidad de los demás propietarios, o bien que comprometan la solidez, seguridad, salubridad o comodidad del Condominio. Incluso si estos actos no parecen infringir el reglamento, la sola afectación a la tranquilidad o el compromiso al Condominio son suficientes para estar en todos los casos en presencia de una posible infracción en condominio.
Las infracciones en condominio tienen una forma de sancionarse específica que el Reglamento debe detallar y profundizar. Inicialmente debe haber siempre una primera llamada de atención o prevención por escrito de la existencia de la falta y su posible sanción si se repite. Esta prevención debe darse luego de que, siguiendo un debido proceso, se ha determinado que dicha falta ocurrió y en qué condiciones, y se ha dado oportunidad al presunto infractor de que presente su defensa.
Si la infracción se repitiera, una vez que se ha seguido, de nuevo, ese debido proceso se puede llegar a la imposición de una multa. No hay que despreciar el valor del debido proceso. Se nos ha hecho creer que las garantías procesales son garantía de que nunca habrá sanción y no es cierto. Hay que ser rápido en reaccionar, diligente en avanzar y firme en sancionar, nunca ligero en investigar.
Esta multa puede estar determinada como una suma fija en el Reglamento del Condominio, sea en colones o dólares. Si el Reglamento no la señalara o remitiera a la ley, la multa será de un salario base, que para este año 2012 es la suma de C. 360,600.
Ahora bien, no en todos los casos la imposición de la multa es igual. Si la administración tiene el poder puede imponerla, sino será de conocimiento de la Asamblea de Propietarios. Igualmente se cree a veces que llevar el tema a la Asamblea lo complica, lo cual es falso. Más bien lo que se logra es que los verdaderos afectados por la situación tengan conocimiento de ella y decidan la Justicia para el caso. Nada más democrático.
Una vez impuesta la multa, la Administración, de nuevo si el Reglamento le da el poder puede cobrarla, incluso sumándola al saldo de la filial y aplicando al pago de ésta, las sumas recibidas. Si no es así, deberá acudirse al Juez Civil para que constatando la validez de la decisión tomada, resuelva forzosamente que el deudor pague.
Hay algunos condóminos que como parte de adquirir en condominio, han renunciado al derecho a acudir a los Tribunales de Justicia, y han aceptado ventilar sus asuntos en una vía alternativa de resolución de conflictos. Si esto ha sido decidido así, será en esa vía y no en la judicial, donde deben discutirse los hechos y las consecuencias que el Reglamento prevé. Además de multa, podría haber daños y costas que serán responsabilidad del infractor.
Cuando alguien decide vivir en condominio, acepta sujetarse a una ley y a un reglamento de condominio, que no variará sin su consentimiento. Cualquier reglamento de condominio es un acuerdo o convenio en el que cada condómino acepta limitar su derecho de propiedad individual y además otorga a la administración poderes para organizar la propiedad en común.
Estas limitaciones pueden implicar no poder tener mascotas, no poder estacionar frente a su filial, no poder realizar fiestas con música en las áreas comunes o en su vivienda, no poder colocar objetos en su garaje o jardín, hasta abarcar no poder construir su vivienda si no es con cierto estilo, color y hasta acabados. No hay sorpresas, todo está escrito y aceptado. Se acepta tener un determinado comportamiento, y se acepta limitarse en sus derechos que como propietario le corresponden.
Todas estas reglas, tanto el Reglamento del Condominio como los acuerdos de Asambleas, deben ser obedecidas. De igual forma, con el fin de mantener la convivencia, debe abstenerse de ejecutar u omitir actos que afecten la tranquilidad de los demás propietarios, o bien que comprometan la solidez, seguridad, salubridad o comodidad del Condominio. Incluso si estos actos no parecen infringir el reglamento, la sola afectación a la tranquilidad o el compromiso al Condominio son suficientes para estar en todos los casos en presencia de una posible infracción en condominio.
Las infracciones en condominio tienen una forma de sancionarse específica que el Reglamento debe detallar y profundizar. Inicialmente debe haber siempre una primera llamada de atención o prevención por escrito de la existencia de la falta y su posible sanción si se repite. Esta prevención debe darse luego de que, siguiendo un debido proceso, se ha determinado que dicha falta ocurrió y en qué condiciones, y se ha dado oportunidad al presunto infractor de que presente su defensa.
Si la infracción se repitiera, una vez que se ha seguido, de nuevo, ese debido proceso se puede llegar a la imposición de una multa. No hay que despreciar el valor del debido proceso. Se nos ha hecho creer que las garantías procesales son garantía de que nunca habrá sanción y no es cierto. Hay que ser rápido en reaccionar, diligente en avanzar y firme en sancionar, nunca ligero en investigar.
Esta multa puede estar determinada como una suma fija en el Reglamento del Condominio, sea en colones o dólares. Si el Reglamento no la señalara o remitiera a la ley, la multa será de un salario base, que para este año 2012 es la suma de C. 360,600.
Ahora bien, no en todos los casos la imposición de la multa es igual. Si la administración tiene el poder puede imponerla, sino será de conocimiento de la Asamblea de Propietarios. Igualmente se cree a veces que llevar el tema a la Asamblea lo complica, lo cual es falso. Más bien lo que se logra es que los verdaderos afectados por la situación tengan conocimiento de ella y decidan la Justicia para el caso. Nada más democrático.
Una vez impuesta la multa, la Administración, de nuevo si el Reglamento le da el poder puede cobrarla, incluso sumándola al saldo de la filial y aplicando al pago de ésta, las sumas recibidas. Si no es así, deberá acudirse al Juez Civil para que constatando la validez de la decisión tomada, resuelva forzosamente que el deudor pague.
Hay algunos condóminos que como parte de adquirir en condominio, han renunciado al derecho a acudir a los Tribunales de Justicia, y han aceptado ventilar sus asuntos en una vía alternativa de resolución de conflictos. Si esto ha sido decidido así, será en esa vía y no en la judicial, donde deben discutirse los hechos y las consecuencias que el Reglamento prevé. Además de multa, podría haber daños y costas que serán responsabilidad del infractor.
