09 enero, 2014

Los asuntos varios en la agenda

La Asamblea de Propietarios es el órgano máximo de un Condominio al que le corresponde tomar todas las decisiones de interés común que no sean comprendidas dentro de las facultades del administrador. Puede revocar una decisión del administrador, pero no debe interferir o invadir su ámbito de funciones.
La ley permite que sea el Reglamento de Condominio el que defina la frecuencia con que se reúna esta Asamblea (mínimo una vez al año), la forma de convocarla, quién presidirá las reuniones y la forma de designar a esta persona. No le autoriza a variar el quórum de inicio, ni los porcentajes de votación mínimos de los acuerdos, que están definidos por ley.
La convocatoria es el proceso de avisar o notificar a cada propietario de los temas que se votarán. La agenda es la lista de temas que se verá en dicha Asamblea. Este aviso y conocer la lista de temas es esencial porque lo acordado obliga a todos los propietarios (aún los ausentes).
Evidentemente, un propietario que no haya sido convocado en la forma que el reglamento prevé, podrá alegar ante un juez su indefensión y podría ser declarada nula la Asamblea por haber omitido este requisito esencial de notificación.
Dentro de la agenda, algunos condóminos solicitan que se indique “asuntos varios” dentro de la agenda. Esto es delicado.
Hay jurisprudencia que sostiene que sí se puede incluir la línea de “Asuntos varios” y lo sustenta en el artículo 27 de la ley. Además, aunque conoce la posición de las sociedades mercantiles de que sí sea exigido que cada tema esté señalado expresamente, pero la excluye por no ser específico de la materia condominal. Lo interesante es que sí recurre a principios de entes asociativos para expresar que para oponerse a un asunto debe de haber constado claramente el voto disidente y si es un defecto de la agenda debe de expresarse al inicio de la reunión (sentencia 1091-2008, Tribunal Primero Civil). En lo personal discrepo completamente de esta resolución ya que ni el artículo 27 señala lo alegado sobre puntos varios, pues solamente indica que el resto de acuerdos se tomarán por mayoría del valor del condominio, pero no abre la puerta a acuerdos no notificados, ni tiene sustento recurrir al código de comercio en forma supletoria para llenar una norma eminentemente civil. Más se parece a una Asociación una asamblea de condóminos que a una sociedad mercantil.
Sin embargo, hay un caso que me parece más apropiado y es el que resolvió con lugar un recurso de amparo por una situación de una asamblea de una asociación, donde en “asuntos varios”, se decidió ahí elegir unos representantes estudiantiles, lo cual lesionó el derecho al sufragio por no haber sido convocado expresamente (Voto 4255-2002, sala Constitucional). Esta es la perspectiva correcta.
Si en “asuntos varios” se conoce y vota un tema que tiene incidencia en el derecho de propiedad del condómino y no fue notificado de ello, podría recurrir al proceso sumario de impugnación de la Asamblea. Votar un asunto sin haberlo avisado que incida en un derecho es como no haber notificado a la persona. Así de sencillo. No se trata de fuentes supletorias del derecho sino de protección al derecho de propiedad.
La recomendación es la siguiente:
1.- No incluir nunca asuntos varios en las agendas. Si hay temas que quieren ser tratados, soliciten a la administración su inclusión. Si no lo hizo, pueden denunciar ese hecho a la Asamblea pero no tener por incluido el tema, o bien el apoyo con un tercio del valor del condominio convocarlo cualquier condómino.
2.- Si se ha incluido “asuntos varios”, no tomen ninguna decisión, sino que sea más como foro de comunicación de los condóminos con la Administración y en el que a lo más, se den instrucciones a ésta.
3.- Si ya se ha incluido y hay decisiones por tomar, asegúrense de que no tengan incidencia en el derecho de propiedad de los condóminos para evitar impugnaciones.