20 diciembre, 2015

¿Quién manda aquí?

Una excelente forma de provocar un caos de gobernanza es no tener claro quién manda, sea por una confusión de normas o porque quien debe ejercer su responsabilidad no lo hace y permite, además, que otro la ejerza. Por ello, la forma de ejercer la autoridad y a quién corresponde en condominio debe ser algo totalmente claro, en el papel y en la realidad.

La Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio en principio creó un esquema de poder en el que la administración era el representante único del condominio, teniendo como deber el “…cuidado y la vigilancia de los bienes y servicios comunes, la atención y operación de las instalaciones y los servicios generales, todos los actos de administración y conservación del condominio y la ejecución de los acuerdos de la Asamblea de Condóminos. Recaudará de cada propietario la cuota que le corresponda para los gastos comunes. Velará por el cumplimiento de las disposiciones de esta ley y el reglamento; asimismo tendrá las demás facultades y obligaciones que la ley y el reglamento le fijen.” (Artículo 30, Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio)

Posteriormente, una reforma legal del año 2002 añadió el artículo 32 bis a la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, sobre los libros a legalizar, y se mencionó entre ellos el libro de Junta Directiva si ese órgano existe. A partir de ahí se empezó a permitir la inscripción de condominios con Junta Administradora en lugar de administración unipersonal.

Esto ha dado lugar a múltiples confusiones del rol y poderes de cada uno, pues en la realidad lo que sucede normalmente es que coexisten ambos órganos.

Para deslindar esta confusión hay que tener presente que:

A) En cualquier caso, quien ejerza la representación es quien tiene el deber y la responsabilidad de ejercer en exclusiva las facultades que se señalan en el artículo 30  y otros de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio.

B) En aquellos condominios donde hay administrador único como representante legal, la Junta será un órgano asesor no vinculante, mientras que en donde exista Junta Administradora como representante legal, la administración será un proveedor más, subordinado a las instrucciones de la Junta y la Asamblea, además de su contrato.

Ahora bien, esto no debe llevar a un ejercicio necesariamente individualista y dictatorial del poder.

La administración unipersonal como representante legal, requiere de una Junta que funcione como comité de enlace y le permita conocer elementos que hagan que sus decisiones sean oportunas y convenientes para el condominio. No debe llegar al extremo de ceder su poder y convertirse en un servidor de la Junta, pues es a la Asamblea conformada por la totalidad de los propietarios a quien se debe, y serán estos quienes, con justa razón, podrán reclamarle si ha renunciado a su autoridad.

La Junta Administradora como representante legal, por su parte, debe recordar que la administración es un servicio profesional, que cada día tiene a especializarse y capacitarse más, y que debe ser un apoyo esencial en la toma de decisiones. Como con cualquier asesor, si sus habilidades y competencias no son las adecuadas, la Junta no debe asumir el rol técnico de la administración. Debe mantenerse en su rol político y si es necesario, buscar un asesor nuevo, pues la función política requiere de un asesor técnico especializado y confiable que le permita llevar a la práctica las decisiones políticas que la Junta debe tomar.