10 marzo, 2017

Tres consejos para reducir ser víctima de estafas en condominio

Hemos visto en semanas pasadas algunas noticias sobre personas que denuncian haber sido víctimas de negocios fraudulentos en la adquisición de inmuebles en condominio. A pesar de que la enorme mayoría de las personas logran adquirir un inmueble sin problemas, hay tres consejos básicos que le pueden ayudar a evitar problemas en su compra.


1.- Entienda bien cuándo “nace” legalmente un condominio.
La firma de la escritura de compraventa y su inscripción en el Registro Inmobiliario de forma que la propiedad aparezca a su nombre requiere que el condominio exista legalmente. Existen algunas figuras que permiten que usted compre derechos en un condominio, pero mientras la finca filial (así se llama cada una de las unidades en venta en un condominio) no tenga un número de matrícula (folio real también se llama), no existe como unidad independiente.
El Reglamento del condominio nace en este mismo acto en el que se inscribe el condominio en el Registro Inmobiliario. Ni antes ni después.
Es totalmente posible que la construcción inicie antes o después de esta inscripción por lo que el hecho de que el lote esté en verde o que está ya avanzada la construcción no nos indica nada con relación a la existencia legal de las filiales.
Si ya tiene número de matrícula, consulte en el Registro Inmobiliario el estado.
Recuerde: Sin número de matrícula no tiene propiedad completa


2.- Una opción de compra es el final de la negociación, no el principio.
Una gran cantidad de reclamos sobre los condominios como la ausencia de infraestructura común prometida o expectativas frustradas por el Reglamento, pueden preverse en la opción de compra. Hay diversas herramientas útiles, como ligar el avance del pago al avance de la construcción, o prever un plazo de retracto (para deshacer el negocio) para tener tiempo de conocer el Reglamento (cuidando de tener el original) si es que no existe al momento de firmar la opción de compra.
Toda la negociación con relación al condominio debe de darse con detalle y reflejarse en la opción de compra, es por esto que este es el último paso, previo a la formalización.
Recuerde: Una opción de compra firmada sin asesoría legal, podría no proteger sus intereses adecuadamente.


3.- Los permisos y requisitos demuestran formalidad
La construcción de un desarrollo inmobiliario conlleva muchos trámites, pero hay información en línea para que usted los conozca (trámite de planos, por ejemplo), más la que pueda obtener de su Municipalidad.
Recuerde que los permisos de construcción son públicos y tiene derecho a esa información
Sala Constitucional, voto No 2012-007632: ante la solicitud que se hiciera a la Municipalidad de La Unión del permiso de construcción de un condominio, se pretendió impedir su acceso y la Sala Constitucional constata con esa conducta la violación del derecho constitucional de acceso a la información.


Corrobore que se cumplieron estos permisos así como que la empresa se encuentra autorizada para hacer ventas a plazo (verifique aquí en MEIC)


Requiera de su vendedor, al menos estos documentos:
  • Carta de abastecimiento de agua que indique uso y caudal: puede ser de algún prestador como AyA, ESPH, un acueducto comunitario administrado por una ASADA o bien un pozo registrado ante el MINAE - en este último caso pida copia de la concesión del pozo vigente con su uso y caudal autorizados.
  • Desfogue de aguas tratadas, con su permiso de vertido del MINAE y si hay Planta de Tratamiento de Aguas Residuales, ubicación y capacidad de la Planta, carta de autorización de ubicación por el Ministerio de Salud, el permiso sanitario de funcionamiento de la Planta vigente, así como el menos el último reporte operacional que manda el Reglamento de Vertido y Reuso de Aguas.
  • Si dispone de él, la más reciente evaluación de calidad del agua, para corroborar que cumple con el Reglamento de Calidad del Agua Potable.
  • Documento de entrega de la infraestructura eléctrica de alumbrado común a la compañía prestataria del servicio.

Poder proveer documentos en regla y estar autorizado según lo requieren las instituciones, suele ser una característica de los mejores proyectos y empresas más serias.