15 junio, 2017

Disponiblidad de agua potable

Poder acceder al agua potable para consumo humano es uno de los factores críticos de un desarrollo inmobiliario.
La prensa, reseñando estudios, afirma (aquí, y aquí) que hasta la tercera parte de los cantones de Costa Rica, veintisiete de ellos, ha tenido restricciones a la construcción derivadas de la ausencia de disponibilidad de agua.
Dado que se estima que una de cuatro construcciones que se inician en nuestra país lo hace sin contar con los permisos municipales (en algunas zonas del país hasta el cincuenta por ciento), la verificación de este factor antes de comprar en condominio es ineludible.

¿Qué debe verificar?

La disponibilidad de agua puede provenir de una de dos fuentes:

1.- Pozo de autoconsumo
En el caso en que un condominio no sea abastecido por ningún prestador de servicio público autorizado, al amparo del Reglamento para el Permiso de Perforación y Concesión de Agua para el Autoabastecimiento en Condominios, Nº 35271-S-MINAE, podrá autoabastecerse de agua para el consumo humano.
La concesión de aprovechamiento de agua se extinguirá en el momento en que los operadores públicos logren abastecer directamente de agua potable al titular de la concesión y se de la conexión real del servicio.
En detalle debe de cumplir con lo establecido en la Ley de Aguas (ley 276) y el Reglamento de Perforación del Subsuelo para la Exploración y Aprovechamiento de Aguas Subterráneas, Nº 35884-MINAET, las normas de vertido, y la normativa ambiental y de salud.

¿Qué es lo mínimo a verificar?
  • Concesión del pozo vigente y que el uso sea el que se le da al agua (consumo humano, por ejemplo). En el sitio web de la Dirección de Aguas hay alguna información.
  • Permiso de vertido de las aguas residuales y que se esté al día en el canon por vertido.

2.- Prestador de servicio como AyA, ESPH, etc., o bien una ASADA.
Cuando se trata de un prestador de servicio público, hay que tener presente que la individualización de medidores, es decir, la posibilidad de tener un medidor y facturación del prestador del servicio y no de la administración, y por consiguiente poder beneficiarse del costo por metro reducido por un menor consumo, depende de al menos de que haya una servidumbre inscrita a favor de ese prestador y de que la infraestructura haya sido donada. Omitir esto implica que el condominio es enteramente responsable de la reparación de fugas y de tuberías.
Una vez hecha esta donación y servidumbre, o bien si los medidores pueden colocarse en el exterior del condominio, se procede con la individualización de medidores, que se puede complicar si no firman todos los dueños.
Lógicamente conocer el reglamento de prestación del servicio es importante.
Un último elemento importante es la tarifa que le aplicarán, ya que si está en el proceso constructivo, mientras el AyA no reciba la obra, la aplicarán tarifa comercial que es mucho más alta que la residencial.
Una ASADA es una asociación administradora de sistemas de acueductos y alcantarillados comunales. Son organizaciones privadas que tienen su junta directiva propia y están bajo el control de AyA, quien les exige una rendición de cuentas, o debe de exigírselas.

¿Qué es lo mínimo a verificar?
  • Inscripción de la servidumbre en el Registro Público, sobre la matriz y filiales. Aparece como un gravamen. Para consultar informe puede seguir este manual.
  • Escritura de donación de la infraestructura al ente prestador: solicítela al desarrollador, no es inscribible.
  • Medidor individualizado
  • Reglamento de prestación del servicio y tarifas vigentes aprobadas por ARESEP.
  • En el caso de una ASADA, será conveniente asegurarse de que hay un acto formal de autorización a la ASADA y que tiene una Junta Directiva vigente. Solicite eso a la ASADA o al AyA.

Luego de esta nota, realizamos una encuesta sobre acceso al agua en condominio. Aquí los resultados, la encuesta original y los resultados detallados.