15 junio, 2020

Límite a las tasas y morosidad en condominio


Es bastante común que quien se atrasa en el pago de una obligación pecuniaria con el condominio sepa que habrá cargos adicionales por esa morosidad. ¿Aplica en algo la recién aprobada ley contra la usura?
Lo primero que hay que tener en cuenta es que el condominio no es una entidad financiera sino una propiedad. Por lo tanto, no hay una relación de consumidores entre el condominio y los condóminos. Sí la hay entre los futuros compradores y el desarrollador, pero no con el condominio. Por eso las reglas relacionadas con las obligaciones y el pago del Código Civil son las que rigen con el condominio.
See the source imageSabemos que quien adquiere en condominio queda sujeto al reglamento existente (artículo 34 de la Ley 7933 del 28/10/1999, Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio) y con ello sus obligaciones de sufragar los gastos de administración, conservación y operación de los servicios y bienes comunes (artículo 13 misma ley). Esta obligación que se asume puede ser extinguida mediante el pago.
Luego de la fecha máxima para hacer el pago cae en morosidad y pueden aplicarse los cargos que se hayan establecido en el Reglamento de Condominio y Administración o al menos en Asamblea de Propietarios. Si no se ha establecido la tasa sería la llamada del interés legal del artículo 1163 del Código Civil, que es igual al que pague el Banco Nacional de Costa Rica por los certificados de depósito a seis meses plazo, para la moneda de que se trate.
La tasa la definirá el Reglamento de Condominio y Administración y es aquí donde entra la duda ya que en muy usual que haya reglamentos, sobre todo de los años 80 y 90 en los que la tasa de mora se ha establecido en 10% mensual, lo que nos da un 120% anual.
En la nueva ley 9859 del 11/06/2020, Reforma ley 7472, Ley de Promoción de la Competencia y Defensa Efectiva del Consumidor, se establecen tasas máximas “que podrán cobrar las personas físicas o jurídicas que otorguen financiamiento a un tercero para operaciones financieras, comerciales y microcréditos” (Artículo 36 de la Ley de Promoción de la Competencia y Defensa Efectiva del Consumidor), la cual será definida por el Banco Central de Costa Rica (ver aviso).
Esto nos haría pensar que no aplica, pero quedan dos preocupaciones:
   (a) En el artículo 63 de la Ley 7472, indica que “la exigencia de intereses desproporcionados, en contra de los límites señalados en esta ley, es una conducta constitutiva del delito de usura.” Ojo que NO dice en créditos, o en operaciones financieras, comerciales o microcréditos.
    (b) El delito de Usura del artículo 243 del Código Penal describe así la acción típica: “Será reprimido con prisión de seis meses a dos años o con veinte a ochenta días multa, el que, aprovechado la necesidad, la ligereza o la inexperiencia de una persona, le hiciere dar o prometer cualquier ventaja pecuniaria evidentemente desproporcionada con su prestación, u otorgar garantías de carácter extorsivo. La misma pena es aplicable al que a sabiendas adquiriese o hiciere valer un crédito usurario.” En la última frase habla de un crédito usurario. La palabra “crédito” puede entenderse como un préstamo (en la línea que va la ley 9859) pero desde hace mucho en doctrina de obligaciones se entiende crédito como aquello a lo que tiene derecho de recibir el acreedor de la obligación (en este caso el condominio).
De primera entrada parece que no aplica, pero es recomendable ajustar las tasas de morosidad al límite creado por ley y definido y publicado por el BCCR, para evitar una denuncia penal.

Actualizada 3 de julio 2020 con aviso del BCCR