La administración y el mantenimiento de los bienes comunes 2
En la nota anterior tratamos el
tema del objeto sobre el cual recae la obligación de mantenimiento, el
contenido de la obligación y un primer elemento de la persona obligada: las
capacidades de la administración
Vamos a tratar ahora el tema de
las posibilidades económicas que los condóminos proporcionen.
Primero, veamos los recursos
que se proporcionan. La administración del condominio es apoderada, mandatario,
de los condóminos, y de acuerdo con nuestro Código Civil artículo 1273.1: “ARTÍCULO
1273.- El mandante está obligado: 1º.- A proveer al mandatario de lo necesario
para la ejecución del mandato.”
Los condóminos tienen muy claro
cuáles son los bienes comunes, y si tienen una administración con idoneidad y
capacitación requerida, sabrán además qué acciones son requeridas para el cuido
y vigilancia de esos bienes comunes, por lo que la decisión de cuánto proveerle
a la administración para esa labor deberá ser acorde con ese conocimiento.
Incluso, si el mandante (sea la
asamblea de condóminos) no le provee los recursos necesarios, esta
administración (mandatario), podría asumirse relevada de esa obligación: “ARTÍCULO
1274.- El mandante que no cumple por su parte aquello a que está obligado,
autoriza al mandatario para desistir de su encargo.” (Código Civil), aunque
no es tan sencillo, pues si apenas pudriera darle un mantenimiento parcial con los
fondos provistos, debe hacerlo (art. 1276 del Código Civil). Incluso, (ARTÍCULO
1267, Código Civil): “El mandatario que se halle en la imposibilidad de
obrar con arreglo a sus instrucciones, debe notificarlo al mandante y tomar las
providencias conservatorias que las circunstancias exijan.”
Lógicamente la extensión de la obligación,
los resultados esperados y el contenido de la rendición de cuentas serán
proporcionales a los recursos de que dispone.
Un tema muy relacionado con esto es
el límite de uso de esos recursos. Normalmente se asignan que es a
través de un presupuesto. Nuestra ley no contempla más detalles que este: “ARTÍCULO
26.- La Asamblea anual, entre otros asuntos, …aprobará el presupuesto de gastos
para el año...”, por lo que no es claro su régimen.
Sin embargo, el mandatario (administración),
debe ajustarse “…a los términos del mandato” (artículo 1261 Código Civil):
es decir no podría, en principio, superar los montos autorizados por partida
presupuestaria.
Finalmente, si lamentablemente
han ocurrido daños, esta responsabilidad será inicialmente del mandatario (la
administración), excepto causales de relevo de responsabilidad como la ausencia
de recursos que hemos visto.
Para poder sentar esa responsabilidad,
debe poder establecerse un nexo causal, es decir que esté vinculada como causa
una de otra, entre una acción (o una omisión) de la administración y un resultado
dañoso injusto para quien lo ha sufrido.
Esta vinculación, además, debe
analizar el tipo de daño sufrido que debe ser cierto, actual y que afecte un
derecho y las circunstancias mismas por si hay excluyentes como culpa de la
víctima o fuerza mayor, en suma, requiere un análisis detallado de acciones y
pruebas.
Para procurar evitar el daño deben
ejecutarse acciones y decisiones preventivas y diligentes, tanto por el
condominio como por la administración.