Contratación de proveedores y empleados
Una de las labores que más se
asocia con la administración del condominio es encargarse de que los servicios
comunes funcionen de forma correcta y que el inmueble se mantenga bien
mantenido.
Por eso queremos compartir cuatro
recomendaciones para el mejor cumplimiento de esta función o deber de la
administración.
Se contempla de forma muy
genérica en nuestra ley 7933 del 28/10/1999, Ley Reguladora de la Propiedad en
Condominio así: “ARTÍCULO 30.- Corresponderán a la administración el cuidado
y la vigilancia de los bienes y servicios comunes, la atención y operación de
las instalaciones y los servicios generales, todos los actos de administración
y conservación del condominio.”
Para cumplir con esto podrá
contratar proveedores o personas en relación laboral, que, aunque son dos
relaciones contractuales muy distintas en cuanto a las obligaciones y
responsabilidades, las recomendaciones que daremos son aplicables a ambos.
Primero la diferencia: Los
proveedores son todo tipo de empresa o persona con la que se establece una
relación comercial para que provea de un bien o un servicio requerido. Esta está
regida por el derecho comercial, la libertad de las partes en la contratación y
una protección especial a la parte que se considera débil: el consumidor. Los
empelados son personas físicas con las que se establecen relaciones laborales
para que ejecuten unja labor determinada. Esta relación está regida por el
derecho laboral, sus derechos son irrenunciables, lo que limita en mucho la
libertad de contratación y hay una protección aún más reforzada para la parte
que se considera débil: el trabajador.
Sin embargo, desde la perspectiva
del condominio, hay cuatro recomendaciones básicas de utilidad para ambos:
1.- Contrato: para el caso de los
empleados es obligatorio en la mayoría de los casos. Para los proveedores
no es obligatorio en la mayoría de los casos (es obligatorio por ejemplo
en el caso del contrato de cuenta corriente bancaria – Código Civil art. 614),
pero es recomendable en todos los casos. El detalle de los derechos y
obligaciones estará reflejado en el contrato escrito.
2.- Expediente: igualmente no
es obligatorio, pero da una enorme certeza de acceso a la información
básica y eventos del contrato. En el caso laboral, el expediente no tiene un
contenido mínimo legal pero la Inspección del Ministerio de Trabajo recomienda este contenido.
La recomendación en el caso del proveedor es incluir el contrato, quejas o reclamaciones
y su solución si la hubo, ejecuciones (visitas de inspección, por ejemplo), correspondencia
sobre las condiciones o cambios como aumento de precio, garantías y manuales.
3.- Rutinas de supervisión: Una
de las causales de responsabilidad patrimonial es la negligencia en vigilar la ejecución
de labores delegadas. ¿Puede la administración probar, mediante documentos, que
fue diligente en supervisar al empleado o al proveedor?
4.- Aprobación de la Asamblea de
Condóminos: es cierto que la administración tiene la capacidad de negociar y
firmar los contratos, pero no olvidemos que el contenido económico proviene de
la aprobación del presupuesto, por lo que debe preverse contar con ese
contenido suficiente y autorizado.
