Propiedades en Fideicomiso, ¿dónde quedan mis derechos como condómino?
Adquirir un bien inmueble normalmente es una transacción que supera la capacidad de pago momentánea de las personas y requiere de financiamiento, usualmente bancario. Las instituciones bancarias requerirán de una o más garantías según la capacidad de pago de la persona o personas deudoras para el otorgamiento de esos recursos y le exigirán una garantía para que, en caso de incumplimiento, haya un bien sobre el cual cobrar la suma adeudada.
El medio más usual que se conoce por muchas personas es la hipoteca. Por este medio el acreedor, en este caso el Banco usualmente, exigirá para la entrega del dinero, que se constituya en su favor un gravamen sobre la propiedad, lo que le asegura la subasta en caso de incumplimiento.
Otra modalidad es el fideicomiso de garantía. Mediante este contrato, una persona deudora traspasa su propiedad a otra y que la conservará en su poder durante el tiempo que dure el crédito. Se pacta así un contrato llamado fideicomiso. El dueño original, llamado fideicomitente ya no será el dueño, sino que lo será el que la ha recibido, sea la persona fiduciaria.
Esta persona fiduciaria será para todos los efectos la persona propietaria del inmueble. Tiene limitada su acción pues se le traspasa “en fideicomiso” y así se puede observar en la inscripción de la propiedad. Lo cual significa que se traspasa ligada o vinculada a un contrato que delimita lo que esta persona puede hacer. No es “suya” para disponer como guste, sino que solo puede hacer aquello que le hayan autorizado en el contrato de fideicomiso.
Imagen: Asociación de Bancos Múltiples de la República Dominicana
Durante el tiempo que esté dentro de este fideicomiso, el acreedor, llamado aquí beneficiario o fideicomisario, sabrá que su garantía está segura. El deudor (fideicomitente) no la puede vender ni puede hacer ningún movimiento registral porque ya no es el dueño, sino la fiduciaria. Al ser pagada la deuda, la propiedad le será devuelta al fideicomitente y será liberada del fideicomiso.
Para hacer tramites sobre la propiedad como pagar impuestos, solicitar un medidor de electricidad o agua, un permiso de construcción y asistir a asambleas de condóminos en caso de que esté sometida a este régimen, debe contar con autorización de la fiduciaria.
Es frecuente que se incluyan algunas de estas autorizaciones en el contrato de fideicomiso, pero, de no ser así, deberá solicitarle que se extienda un poder especial (para el caso concreto) a favor del deudor.
Quienes tienen propiedades bajo esta forma de garantía deberán saber que es cierto que su interés económico está ahí como fideicomitentes, pero en el Registro Inmobiliario no son los dueños. Es esa la razón por la que las administraciones les solicitarán poder especial.
No es necesario ni conveniente molestarse con las administraciones por este requerimiento ya que es en seguridad del propietario registral y, en el fondo, cada uno debe ser responsable de sus contratos y acuerdos con particulares sobre su propiedad privativa. La administración gestiona la propiedad común, recordemos, no la privada.
