La convivencia y la Administración (Segunda parte)
En una nota anterior hablamos
sobre la convivencia en general, ahora trataremos el tema del rol de la
administración: hasta dónde o en qué casos debe involucrarse.
Primeramente, debemos observar
que con mucha claridad nuestra ley 7933 del 28/10/1999, Ley Reguladora de la
Propiedad en Condominio, le otorga a la Administración funciones relativas a
los bienes, áreas e intereses comunes:
ARTÍCULO 29.- … Salvo que este
reglamento disponga otra medida, el administrador tendrá la facultad de apoderado
general, con respecto al condominio y los bienes comunes.
ARTÍCULO 30.- Corresponderán a
la administración el cuidado y la vigilancia de los bienes y servicios comunes,
la atención y operación de las instalaciones y los servicios generales
Este ámbito de funciones cuenta
con dos respaldos:
(a) Prohibición de interferencia
por parte de otros órganos: la Asamblea de Condóminos conoce de “las
resoluciones sobre asuntos de interés común, no comprendidas dentro de las
facultades y obligaciones del administrador.” (artículo 24)
(b) Poder de imponer sus
decisiones a los condóminos, dentro de ese ámbito: “ARTÍCULO 31.- Las
medidas y disposiciones tomadas por la administración dentro de sus facultades
serán obligatorias para todos los propietarios, a menos que la Asamblea las
modifique o revoque.”
Valga aquí la crítica para
nuestra Sala Constitucional que continuamente resuelve que la administración no
está en situación de poder sobre los condóminos.
Esta referencia haría totalmente
prohibida la intervención de la administración en asuntos “privados”, sin embargo,
no podemos olvidar que existe el artículo 15 que prohíbe: “…efectuar acto ni
incurrir en omisión que perturbe la tranquilidad de los demás propietarios o
comprometa la solidez, seguridad, salubridad o comodidad del condominio.”
Es deber de la administración
velar por el cumplimiento del Reglamento de Condominio y Administración (art.
30), por lo que debe velar por que no sucedan actos u omisiones que perturben
la tranquilidad de los demás propietarios o comprometa la solidez, seguridad,
salubridad o comodidad del condominio.
Es claro que un condominio no es
solo un inmueble en copropiedad: es una comunidad, con elementos asociativos
innegables: “A esta conjunción de dominio y condominio debe añadirse un
tercer factor, constituido por el elemento asociativo vinculante de los
distintos copropietarios que forman el consorcio, como verdadera persona
jurídica”. Alberto A. Gabás, Propiedad Horizontal, Hammurabi, 2015, p. 24.
Sobre el paso de la
administración a la Gestión de Comunidades, esencial ver el trabajo de la dra. Diana
Carolina Ruiz aquí.
La sana convivencia no es nueva.
Ya nuestro Estado conoce el orden público: “En la sentencia N° 3173-93 de 14:57
hrs. del 6/07/1993, la Sala manifiesta (sobre el orden público) que:
“No se trata únicamente del
mantenimiento del orden material en las calles, sino también del mantenimiento
de cierto orden jurídico y moral, de manera que está constituido por un mínimo
de condiciones para una vida social, conveniente y adecuada. Constituyen su
fundamento la seguridad de las personas, de los bienes, la salubridad y la
tranquilidad…” Sala Constitucional. Resolución Nº 14945 – 2020.
La convivencia, como mínimo, es el orden público dentro del condominio.
