24 octubre, 2012

Los riesgos de los condóminos

Los condóminos también corren riesgos que deben de evitar si están en manos de una administración deficiente.
En la nota anterior hablábamos de los riesgos de las Administraciones de Condominios. Sin embargo, los condóminos también tienen riesgos que deben de evitar si están en manos de una administración deficiente.
Los tres principales signos de una administración deficiente son:
1.- Falta de presencia en el Condominio. Una administración que no cumpla con sus visitas ofrecidas o que éstas se den de forma rápida o sin profundidad realmente es una administración que no se da cuenta de qué sucede. A veces esto ocurre con complicidad del mismo condominio, que en búsqueda de una tarifa más baja, termina recibiendo un servicio de menor calidad. Si la administración no tiene una rutina de supervisión, se le hará difícil tener presentes todos los elementos. Por el contrario, una administración con una rutina de supervisión conocida (cuyos resultados se entregan a la Junta Administradora), muy seguramente andará bien en este punto.
2.- Falta de adecuada rendición de cuentas. Si bien es cierto el manejo de los fondos no es la única labor de una administración, es una muy importante. Los atrasos en los reportes contables (que sanamente deben de ser mensuales, salvo que hayan acordado una frecuencia menor, que según las condiciones del condominio puede ser adecuado) generalmente ocasionan reportes deficientes o incompletos. Cuando están perfectos, sin embargo, el daño es de falta de información a tiempo para la toma de decisiones. Cuando una administración no entrega informes, o los entrega extremadamente tarde (meses luego del cierre) o cuando la información es parcial y se alegan inexistentes razones de privacidad para no revelar datos (como los morosos, claro), puede estarse seguro de que algo anda mal. Nadie pone una lámpara escondida bajo una mesa, dice El Maestro.
3.- Problemas de comunicación. Es entendible que muchas situaciones no se puedan resolver de inmediato. Para muchas necesidades del condominio posiblemente habrá fondos que recolectar o autorizaciones que obtener (como de una Asamblea), sin embargo, nada impide una adecuada respuesta a una nota escrita o por correo electrónico. Un administrador que acumula correos sin respuesta, posiblemente sufra de una de tres causas (o las tres), exceso de carga de trabajo, falta de capacitación personal o de acceso a servicios profesionales que le permitan dar respuesta adecuada a las solicitudes. Esto siempre termina perjudicando al condómino. Es necesario tratar el tema con la administración y encontrarle solución. De estas comunicaciones sin respuesta surgen conflictos, malos entendidos y rumores que son extremadamente dañinos.
Es evidente que si estas tres señales se suman en una administración ausente, que es esquiva en dar información contable a los condóminos (o que trata con preferencia a algunos) y que no responde consultas, es una bomba de tiempo que explotará en el condominio.
Los daños que se causan por estas situaciones son el descuido legal (nombramientos con años de estar vencidos, sin libros, sin comprobantes ni contabilidades), el desinterés (asambleas con participación de 10-20%) y la ruptura, a veces irremediable de la vida en común.
Cada quien se busca solución individual a sus problemas y los problemas comunes quedan tirados; la infraestructura se deteriora, hay irrespeto a las normas con su evidente abono, la impunidad; todos buscan la forma de no pagar sus cuotas comunes; los servicios comunes bajan su calidad o son casi inexistentes y en resumen, las propiedades y la calidad de vida bajan drásticamente. Si eso se toleró por años, será más difícil la recuperación.
Un condominio (o un país) que padezca de estas situaciones debe de inmediato quitarse ese tumor de encima y caminar hacia una sana convivencia si desea heredar algo de valor a sus hijos. Ellos no están hoy a cargo y tendrán todo el derecho y el deber de reclamarnos por haber sido malos administradores de nuestros bienes.