Cómo enriquecer un Reglamento pobre
Un reglamento no puede
modificarse si no cuenta con el voto afirmativo de la totalidad de los
propietarios. La limitación para modificar el reglamento tiene un sentido y un
fundamento legal: está prevista en la ley (artículo
27 inciso a, ley 7933) y además el Código Civil (artículo
266) señala que no el derecho de propiedad no tiene más límites que los que
imponga la ley o los que acepte su propietario. Es esa razón por la que es
necesario el consentimiento de todos los propietarios para imponerles una limitación.
Ahora bien, cada día se presentan
situaciones que requieren de normas
claras para enfrentarlas, y las administraciones y juntas con frecuencia se
ven limitadas para actuar sin ellas. O bien, es la justificante perfecta para
no actuar si no hay la voluntad de hacerlo.
No es necesariamente imposible
regular situaciones sin reformar el Reglamento, pero sí requiere conocer el
Reglamento con suficiente profundidad. Una administración (o una Junta Administradora
donde existe ese órgano) no puede permitirse no saber
reconocer el Reglamento o desconocer su contenido.
Puede hacerse una labor creativa
para encontrar formas de resolver las necesidades legales normativas del
condominio sin
tener que reformar el Reglamento. Claro que hay casos en los que no queda
más que reformar
el Reglamento. Hay dos opciones básicas para conseguir enriquecer el reglamento:
a.- Creación normas de aplicación del Reglamento: El condominio, a
través de acuerdos de su asamblea de condóminos puede
crear normas que enriquezcan el Reglamento definiendo la forma en la que se
habrán de aplicar o ejercer las normas contenidas en el Reglamento. Un ejemplo
muy claro son las usuales regulaciones de uso de áreas y bienes comunes,
llamadas normas
de convivencia en muchos condominios. Estas normas no pueden prohibir algo
que esté permitido en el reglamento (pues estarían quitando un derecho) ni
pueden imponer obligaciones que limiten el derecho de propiedad (salvo si
cuentan con el consentimiento de la totalidad de los propietarios).
Incluso en sanciones
o en presupuesto
esto es posible. Para imponer una sanción debe seguirse un debido proceso (artículo
23, ley 7933), si este no existe puede crearse por acuerdo de la asamblea
ya que no se está imponiendo un deber sino que se están dictando las reglas sobre
cómo se ejercerá ese derecho de defensa y facultad de sanción de la administración,
que establece la ley. En materia de presupuesto puede determinarse cómo habrán
de pagarse los fondos comunes (por ejemplo definir mecanismos de débito
bancario), pues no se imponer un deber distinto del deber de pago que ya está
establecido por ley (artículo
13, ley 7933)
b.- Disposiciones de la administración: La administración
tiene poder normativo dando ordenes (disposiciones, como llama la ley 7933),
las cuales, dentro de sus facultades y funciones, son
obligatorias salvo que una asamblea las revoque. Este es un poder normativo
muy importante que con frecuencia se olvida o se teme su ejercicio. Una
disposición sobre cómo debe cumplirse un artículo ya existente del Reglamento
soluciona a veces muchos problemas.
