El destino de un bien en condominio
El término “destino” en condominio tiene un significado muy específico: es el uso que se le da a una determinada área bajo el régimen de propiedad en condominio.
El condominio, como un todo, tiene uno o varios destinos. Al momento de someterse la propiedad al régimen de condominio, se debe indicar: “b) El destino general del condominio y el particular de cada filial.” (art. 2.c, ley 7933 del 28/10/1999, ley reguladora de la propiedad en condominio)
No hay una lista cerrada de destinos, pues en varios artículos se mencionan. Por ejemplo: artículo 1.d y 3: habitacional, comercial, turístico, industrial o agrícola; 265 del Código Civil: pisos, locales, las oficinas, los estacionamientos o departamentos; 3.22 y 3.47 del nuevo Reglamento a la ley 7933 del 28/10/1999, ley reguladora de la propiedad en condominio: agrícola, industrial; pecuario, turístico, comercial, residencial, de recreo, mixto, o cualquier otro propósito lícito que sea autorizado por la normativa urbanística.
El Invu por su parte en los requisitos de los Planos de Distribución, le llama “uso”. Se refiere a lo mismo. En el caso de las filiales, sucede de forma similar en cuanto a las posibilidades de uso o destino.
Como se ve hay mucha amplitud en esos destinos. Ya hemos tratado el tema de la indefinición de estos usos, por ejemplo comercial. Obviamente la construcción debe ser apta para ese uso, que es parte de lo que se verifica el autorizar el Plano de Distribución (que muestra las áreas y su destino) y los planos constructivos.
por ejemplo, podrán realizarse actividades coincidentes con dicha área como diseño de jardines, caminatas, sentarse en el césped para disfrutar de la tarde, por poner algunos ejemplos. Será el Reglamento de Condominio y Administración, así como los acuerdos de asamblea de condóminos y las disposiciones del Administrador los que terminen de precisar y delimitar esos usos.
Si una filial es de destino residencial o habitacional, ese deberá ser ese el uso y no comercial. Igual a la inversa. El cambio de destino requiere, además de un acuerdo de asamblea de condóminos, la realización de un nuevo Plano de Distribución.
El cambio de destino no autorizado es una infracción a las limitaciones y prohibiciones del régimen condominal que se sanciona conforme al artículo 15 de la ley 7933 del 28/10/1999, ley reguladora de la propiedad en condominio:
ARTÍCULO 15.- Los propietarios de fincas filiales podrán (…) No podrán destinarla a usos contrarios a la ley, la moral o las buenas costumbres, ni hacerla servir a otro objeto que el convenido expresamente. (...) A petición del administrador del condominio o de un propietario, la autoridad judicial aplicará, al infractor de lo dispuesto en este artículo, una multa equivalente a un salario base, conforme se define en la Ley No. 7337, de 5 de mayo de 1993.
