Doctor Condominio

Para una administración de condominios, la gestión de la comunicación es vital. Son muchas las veces en las que una buena idea o una buena administración, es mal percibida por problemas de comunicación. Si bien es cierto este es un tema de especialistas en comunicación, hay algunas estrategias que pueden funcionar para poder transmitir correctamente el mensaje. La idea de que “soy responsable de lo que digo, no de lo que usted entienda” es una sentencia de muerte para cualquier administración o para cualquier persona que deba rendir cuentas de sus acciones. a) Definición del problema : en este punto fallan muchas administraciones pues a veces parten de buscarle solución a una situación que no ha sido establecido que sea un problema, ni se ha comprendido las causas de esa situación. Los comités de condóminos (Juntas Directivas o Comité de Fiscalización, etc.) son un recurso muy importante, pero no el único. Hay condóminos que funcionan como conectores con otros, y tienen cono...

Cuando se ejerce el poder, cualquiera puede ser objeto de críticas; algunas muy fuertes. En asambleas de condóminos son frecuentes varios reclamos: fallas de proveedores (en especial la seguridad con su casi permanente irregular seguimiento de los protocolos de seguridad), decisiones que no se han ejecutado, y problemas de comunicación: desde decisiones que no se comprenden, hasta el casi también tradicional reclamo de los correos electrónicos sin respuesta. Sin embargo, hay hechos como un atentado a la seguridad o un distanciamiento de la administración con comités de condóminos, que crean un ambiente en el que hay pérdida de confianza en la administración: se duda de que sepan lo que está haciendo o de que tenga la capacidad de enfrentarse con situaciones determinadas. Grupos internos luchan, a veces con éxito, por quitar ese poder a la administración. Mientras, los condóminos dudan y algunos aprovechan para faltar a sus deberes económicos. La administración, por su part...

Hay condominios pequeños, de menos de veinte filiales, por ejemplo, para los que una administración externa a veces les resulta muy cara y deciden que la administración la llevarán entre condóminos vecinos. Cercanía, confianza y ahorro de dinero. Suena bien, en principio. A pesar de que hay casos muy interesantes de condominios que han salido adelante sin una administración externa, hay otros que la experiencia ha sido mala, y quedan algo resentidos en su vida en común por lo sucedido. Para que camine bien la administración de un condominio SIN una administración externa hay que evitar cometer algunos errores: a) Informalidad en las cuentas: Es muy usual que las cuentas se lleven sin un contador. Posiblemente sea cierto que los movimientos son escasos, pero si no tienen el respaldo de un contador, al menos es importante que se lleven siguiendo reglas contables que le permitan a un contador darles su visto bueno posteriormente, y presentarlos en forma de estados financieros. Un...

Ser parte de un condominio puede ser una inversión de muy buenos réditos en calidad de vida y financieros, o puede ser una fuente de pérdidas mucho más allá de lo esperado. Antes de adquirir o residir en un condominio, observe algunas señales. Orden y seguridad: La primera observación debe ser al ingresar al condominio. Si usted es capaz de ingresar y nadie tiene ni idea de quién es usted – o si fue suficiente su palabra sin contrastarlo con un documento-, a qué vino, o si ha podido desplazarse por donde le plazca en el condominio, esa debe ser una bandera roja. Un deber primordial de la administración es velar permanentemente por la seguridad. Nos hemos acostumbrado demasiado a que las fallas de seguridad deben ser aceptables. Infraestructura: Un portón o un intercomunicador que no funcionan no es una bandera roja. La infraestructura y las máquinas fallan con alguna frecuencia. Lo importante es observar si hay una rutina o protocolo de conducta cuando algo falle. Las máquin...

En notas anteriores he señalado los peligros que tiene un condominio sin administración eficiente o, los riesgos cuando un condómino es el que administra , por la personalización de los conflictos y la falta de experiencia. La recomendación es siempre que haya el apoyo de una administración profesional.  Recientemente tuve la oportunidad de regresar a un condominio que ha logrado resolver sus necesidades por su cuenta, con una cuota muy baja, con estos tres elementos básicos: 1.- Solidaridad: Debe encargarse por grupos ciertos temas, con el fin de crear ese sentimiento de pertenencia que debe de haber. Esta administración acudió a cada condómino por una labor específica o regular, y el cumplimiento fue bastante alto. Hubo tareas regulares donadas que redujeron costos de forma impresionante. 2.- Controles cruzados y de ejecución: Debe de haber controles en la ejecución de las tareas. El que firma cheques, no puede llevar la contabilidad. El que contrata, no puede su...

Nuestra ley Reguladora de la Propiedad en Condominio tiene grandes aciertos como enlazar el derecho sobre el área común al privativo para evitar abusos , la solidaridad en la obligación del pago que traslada deudas a nuevos adquirentes y la hipoteca legal que garantiza el pago de las deudas con el condominio, aún por encima de convenios como el patrimonio familiar . Sin embargo, hay otros problemas que se dan en la realidad que la ley, o bien no contempla, o si lo hace lo regula de forma que no contribuye a crear justicia para las situaciones que se presentan. Cada día son más las personas que viven en condominio y no podemos simplemente esperar que la libre contratación resuelva situaciones que se dan en una desigualdad contractual como la que viven un comprador y un desarrollador inmobiliario. Para este Congreso que ha iniciado el Primero de Mayo, desde Doctor Condominio proponemos algunas reformas a la ley con el fin de que sean valoradas.  a) V...

Una norma muy acertada de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio es la que le da dos privilegios de cobro a las cuotas condominales : Primero, la obligación de pago se transmite a sucesivos propietarios (artículo 21 de la Ley dicha), quienes se convierten en deudores solidarios de las deudas que tenga la filial. Es por eso que es muy importante que cuando se adquiera en condominio se verifique que la propiedad no esté morosa. Segundo, las cuotas de gastos comunes, multas y sus intereses constituirán un gravamen hipotecario sobre la filial, precedido solamente por el que garantiza el pago del Impuesto de Bienes Inmuebles. Constituye una Hipoteca Legal. Estos saldos serán certificados por un Contador PúblicoAutorizado y podrá rematarse la propiedad para cubrir esas obligaciones. Un caso interesante de posible conflicto de esta hipoteca legal es con el Régimen de Patrimonio o Habitación Familiar. El Código de Familia en sus artículos 42 al 47 permite proteger el inmueb...